Redditi fondiari: regole generali dei redditi dei fabbricati

I redditi dei fabbricati: regole generali

In generale possiamo affermare che producono un reddito fondiario tutti i terreni e i fabbricati posseduti da soggetti non imprenditori, che siano situati nel territorio dello Stato e che sono o devono essere iscritti con attribuzione di rendita nel Catasto Terreni o nel Catasto Edilizio urbano.

I redditi fondiari dei fabbricati sono disciplinati dagli artt. 36–43 TUIR. Essi sono disciplinati differentemente a seconda che i fabbricati siano o meno locati: ciò costituisce un discrimine importante.

Ai sensi del co. 1 Art. 36 TUIR il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana.

Per più unità immobiliari urbane si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo. Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenza si considerano parti integranti dell’unità immobiliare: tutto questo ai sensi del co. 2 art. 36 TUIR.

Ex co. 1 art. 37 TUIR, il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.

Inoltre, per quanto riguarda la revisione delle tariffe d’estimo e delle rendite catastali, queste, appunto, possono essere assoggettate a revisione quando sono sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni.

La revisione, inoltre, è disposta con decreto del Ministro delle Finanze e può essere effettuata per singole zone censuarie.

Le modificazioni derivanti dalla revisione hanno effetto dall’anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del nuovo prospetto delle tariffe per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, ovvero, nel caso di stima diretta, dall’anno in cui è stato notificato il nuovo reddito al possessore iscritto in catasto per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare.

Se la pubblicazione o notificazione avviene oltre il mese precedente quello stabilito per il versamento dell’acconto di imposta, le modificazioni hanno effetto dall’anno successivo.

Per quanto riguarda le unità immobiliari non iscritte in catasto, il reddito è determinato comparativamente a quello delle unità similari già iscritte.

I dati relativi alla identificazione del fabbricato (sezione, foglio, mappale, subalterno) ed i dati di classamento del fabbricato (categoria, classe, consistenza, Rendita catastale) sono indicati nelle visure catastali.

Per quanto riguarda la compilazione della dichiarazione dei redditi, per dichiarare i redditi dei fabbricati occorre compilare il quadro RB nel mod. redditi o il quadro B nel mod. 730, e questi quadri devono essere compilati anche se i redditi non sono variati dall’anno precedente.

Tipicamente il quadro è composto da due sezioni, la prima va utilizzata per dichiarare i redditi dei fabbricati, la seconda va utilizzata per indicare i dati relativi ad eventuali contratti di locazione: in relazione alla Sezione n. 1 per ciascun immobile va compilato un rigo nel quadro RB o B; se nel corso dell’anno è variato l’utilizzo dell’immobile (ad es. l’immobile è stato locato o la quota di possesso è variata oppure l’immobile è stato distrutto o dichiarato inagibile a seguito di eventi calamitosi) è necessario compilare un rigo per ogni diversa situazione.

Inoltre, nel quadro RB (nel mod. Redditi) o nel quadro B (mod. 730) devo essere indicati i dati degli immobili concessi in locazione se si intende assoggettare il reddito a tassazione ordinaria o con il regime della cedolare secca, e i dati degli immobili non concessi in locazione (ad es. abitazione principale, immobile a disposizione o concesso in comodato d’uso gratuito).

Inoltre, il reddito fondiario derivante dal possesso di unità immobiliare non locata a soggetti terzi si determina prendendo la rendita catastale risultante in Catasto e rivalutandola del 5%. N.B.: a partire dal mod. Unico 2015, anno d’imposta 2014, l’indicazione della rendita catastale deve essere effettuata senza considerare la rivalutazione, mentre negli anni precedenti occorreva indicare la rendita catastale già rivalutata.

Non tutti gli immobili, però, producono reddito fondiario. Infatti, non sono produttivi di reddito fondiario:

  • le aree pertinenziali e di sedime dei fabbricati,
  • i fabbricati destinati al culto,
  • le parti comuni condominiali che hanno un reddito inferiore ad € 25,82.
  • dal 2012 i fabbricati non locati (ex D. lgs. 23/2011), i quali però devono essere comunque indicati in dichiarazione,
  • i fabbricati rurali abitativi e i fabbricati rurali strumentali, per i quali, comunque, occorre verificare i requisiti di ruralità ex art. 9 D. L 557/1993,
  • gli immobili relativi ad imprese commerciali (l’obbligo di indicazione nel quadro RB o nel quadro B spetta, infatti, solo per gli immobili non in regime di impresa). A tal riguardo l’ art. 65 co. 1 TUIR prevede una verifica dell’iscrizione nell’inventario (imprese in ordinaria) o nel libro beni ammortizzabili (imprese in semplificata);
  • immobili strumentali ad attività professionali

N.B.: nel caso di comproprietà tra un imprenditore ed un non imprenditore occorrerà verificare il reddito fondiario in capo a quest’ultimo.

Occorre, inoltre, prestare attenzione all’effetto sostitutivo IMU/IRPEF. Infatti, l’art. 8, co. 1, Dgs. 23/2011 stabilisce che l’IMu sostituisce per la componente immobiliare l’IRPEF e le relative addizionali dovute sui redditi fondiari relativi ai beni immobili non locati.

Quindi, in linea generale, dal momento in cui è stata istituita l’IMU (2012):

  • per gli immobili non locati è dovuta l’IMU ma non l’IRPEF e le relative addizionali sul relativo reddito fondiario, mentre,
  • per gli immobili locati a terzi sono dovuti nello stesso tempo sia l’IMU, sia l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito fondiario.

In aggiunta a ciò, ex art. 9, co. 9, Dgs. 23/2011, a decorrere dal periodo di imposta 2013, il reddito degli immobili ad uso abitativo assoggettati ad IMU non locati e situati nello stesso comune dove si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e relative addizionali nella misura del 50%. pertanto, a decorrere dal 2013, per gli immobili non locati, compresi quelli in comodato, situati nello stesso Comune ove è ubicata l’abitazione principale del contribuente deve essere pagata l’IMU, il 50% dell’IRPEF e delle relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari.

Quindi, riepilogando, a partire dal 2013:

  • gli immobili situati in Comuni diversi da quello di residenza sconteranno la sola IMU,
  • gli immobili non locati situati nel Comune di residenza sconteranno sia l’IMU sia il 50% dell’IRPEF e delle relative addizionali.

Inoltre, occorre sottolineare che l’ Agenzia delle Entrate, con la circ. n. 5 del 11/03/2013, ha ribadito quanto era stato già precisato dalla circ. del MEF n. 3 del 2012, ossia che la locuzione “beni non locati deve essere intesa come riferita sia ai fabbricati che ai terreni, ma per quest’ultimi l’effetto sostitutivo riguarda solamente il reddito dominicale e non anche il reddito agrario, ed inoltre si considerano immobili non locati anche quelli dati in comodato d’uso gratuito nonchè quelli utilizzati ad uso promiscuo dal professionista.

Quanto detto va riportato nei mod. dichiarativi con i codici previsti. Per ogni rigo dove è riportato l’immobile va indicato:

  • il codice ‘1’ se si tratta di un fabbricato diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu, ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
  • il codice ‘2’ se si tratta di abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu, come nel caso di abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze riferite ad abitazioni principali assoggettate ad Imu;
  • il codice ‘3’ nel caso di immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2). Sono compresi i fabbricati rurali adibiti ad abitazione principale pur non presenti nel quadro B.

Relativamente al soggetto che deve dichiarare il Reddito Fondiario del fabbricato costui è:

  • Il proprietario,
  • il titolare di un diritto reale di godimento, come l’Usufruttuario, l’Usuario o il Superficiario,
  • il titolare del diritto di abitazione.

E’ assoggettata ad obbligo dichiarativo anche la rendita catastale dell’abitazione principale, tuttavia per essa e per le relative pertinenze (nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale) non è dovuta l’IMU (ad eccezione delle unità immobiliari di lusso censite nella categorie A/1, A/8 e A/9). Pertanto il reddito di tali immobili concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF, tuttavia, il co. 3 bis, art. 10 TUIR, stabilisce che se alla formazione del reddito complessivo concorrono il reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze, si deduce, dal reddito, un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze, rapportato al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso di detta unità immobiliare. Tale deduzione si applica esclusivamente alle abitazioni principali e relative pertinenze, non assoggettate all’IMU, il cui reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Per le abitazioni principali e relative pertinenze accatastate nelle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9 il regime fiscale applicabile è il seguente: deve essere versata l’IMU e non sono dovute l’IRPEF e le relative addizionali; in questi casi, poichè il reddito dell’abitazione principale non concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF non spetta la relativa deduzione di cui al co. 3 bis dell’ art. 10 TUIR.

Da notare, inoltre, che per i fabbricati ad uso promiscuo esistono specifici codici in sede di dichiarazione dei redditi. Infatti, se l’immobile in parte è utilizzato come abitazione principale e in parte è concesso in locazione, nel quadro B, relativo ai redditi dei fabbricati, va indicato il:

  • codice di utilizzo ‘11’ (locazione in regime di libero mercato)
  • codice di utilizzo ‘12’ (locazione a canone “concordato”).

Nel caso in cui la rendita catastale sia inferiore al reddito effettivo,
l’immobile verrà considerato locato, e soggetto quindi sia ad IMU che ad
IRPEF e relative addizionali.

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