Redditi dei fabbricati: le locazioni

Per gli immobili locati non opera l’effetto sostitutivo dell’IRPEF da parte dell’IMU, pertanto, come regola generale, per i fabbricati locati a terzi sono dovuti sia l’IMU sia l’IRPEF e le relative addizionali, o, in alternativa, è possibile optare per la tassazione mediante la cedolare secca.

Quindi, i canoni di locazione possono subire 2 diversi trattamenti:

  • o possono essere assoggettati a tassazione ordinaria, assoggettandoli quindi ad IRPEF e relative addizionali ai sensi dell’ art. 37 TUIR,

Quindi, ai sensi dell’art. 37 TUIR, per i fabbricati (di civile abitazione o commerciali, industriali, artigianali), o porzioni di fabbricati, concessi in locazione a terzi, il reddito fondiario è determinato assumendo il maggiore ammontare tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente (secondo l’aliquota prevista dalla legge: del 5% per la generalità dei fabbricati, del 25% per Venezia Giudecca, Murano, Burano, o del 35% per immobili vincolati perchè riconosciuti di interesse storico, artistico, salvo il caso di opzione per la cedolare secca), e la rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata.

I canoni di locazione rappresentano un reddito tassabile per il locatore a determinate condizioni, ed un onere detraibile per l’inquilino ai sensi dell’art. 16 TUIR.

Ai fini della determinazione del reddito fondiario rileva il canone pattuito nel contratto di locazione e non quello effettivamente percepito. Pertanto, nel mod Redditi o nel mod. 730 l’importo del canone da indicare è comprensivo dell’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice ISTAT e della maggiorazione percepita in caso di sublocazione. L’ammontare indicato non deve invece comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone. Quindi, nel quadro RB del md. Redditi, o nel quadro B del mod. 730, l’immobile dato in locazione deve essere sempre indicato, a meno che non si configuri attività di impresa anche occasionale.

Pertanto, nell’apposita colonna canoni di locazione, deve essere riportato:

  • il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione nel caso di applicazione di tassazione ordinaria,

Nel contratto in corso d’anno, se non viene effettuata l’opzione per la cedolare secca, occorre riproporzionare il canone di locazione in base alla data di stipula del contratto, riparametrando il canone ai mesi di vigenza effettiva del contratto.

Inoltre, se la locazione riguarda anche la pertinenza, se non viene effettuata l’opzione per la cedolare secca, occorre scorporare il canone di locazione in due componenti: quello da attribuire all’abitazione e quello da attribuire alla pertinenza.

In caso di locazione a canone convenzionale, sempre se non viene effettuata l’opzione per la cedolare secca, per i Comuni ad alta densità abitativa, occorre indicare il codice 8 nella colonna utilizzo del mod. dichiarativo, e l’indicazione di questo codice comporta la riduzione del 30% del reddito imponibile; riduzione che deve essere calcolata dopo il confronto con la rendita catastale.

Nel caso di canoni non percepiti, l’ art. 26 TUIR prevede che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

In altre parole, I CANONI DI LOCAZIONE DEVONO ESSERE TASSATI ANCHE SE NON PERCEPITI, A MENO CHE NON SIA INTERVENUTO E CONCLUSO UN PROCEDIMENTO DI SFRATTO.

Quindi, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore e concorrono a formare il reddito e sono soggetti ad imposizione fino a quando non interviene l’ordinanza di convalida dello sfratto, ed in questo caso devono quindi essere pagate le imposte sui canoni anche se non percepiti. DOPO la convalida dello sfratto sarà assoggettata ad imposta la sola rendita catastale rivalutata, per le imposte versate sui canoni non percepiti spetta un credito di imposta.

Nel mod di dichiarazione (730 o Redditi), quindi, non devono essere dichiarati i canoni, derivanti da contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, non percepiti per causa di morosità dell’inquilino, SE entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi sia già concluso il procedimento di convalida dello sfratto per morosità: in tal caso deve comunque essere dichiarata la rendita catastale. Pertanto se l’inquilino non ha pagato l’affitto nell’anno 2018, ed entro il termine di presentazione del modello di dichiarazione dei redditi 2019 arriva la convalida di sfratto, in tale modello è possibile dichiarare solo la rendita catastale, risparmiando così i conteggi del credito di imposta.

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile abbia fruito del credito d’imposta per canoni non riscossi, e successivamente i canoni vangano effettivamente percepiti (anche parzialmente), egli è tenuto a dichiarare i canoni di locazione riscossi, i quali devono essere assoggettati a tassazione separata, salvo opzione per la cedolare secca.

Per i fabbricati locati di interesse storico, artistico e culturale opera, come visto, opera una deduzione forfettaria del 35%, ex D.L. n. 16/2012.

Questa agevolazione è prevista solo per i fabbricati storico-artistico-culturali che hanno un vincolo diretto posto sull’immobile, mentre non spetta quando il vincolo è di tipo indiretto.

Se il canone di locazione raggiunge una determinata soglia minima, l’ art. 41-ter del dpr 600/1973 prevede una protezione da accertamenti di tipo fiscale ma solo se il 95% del canone di locazione è superiore al 10% del valore dell’immobile (calcolato con l’incremento della rendita catastale del 5% moltiplicato l’incremento del 20%).

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