Mutuo per la casa: detrazioni

Il peso economico di un mutuo casa può essere ridotto grazie ad una serie di agevolazioni fiscali che sostanzialmente si dividono in due gruppi: le deduzioni e le detrazioni. Le prime riducono la base imponibile sulla quale si calcolano le tasse. Le seconde vengono applicate sulle imposte.

Così, ad esempio, se il reddito lordo è 25.000 € e le spese deducibili sono pari a 5.000 €, significa che dal reddito imponibile (25.000 €) bisogna sottrarre 5.000 € e calcolare le tasse sulla differenza, cioè su 20.000 €. Invece, nel caso delle detrazioni, se l’imposta da pagare è ad esempio 3.000 € e le spese detraibili ammontano a 500 €, da 3.000 € bisogna sottrarre 500 €. Quindi le tasse da pagare sono pari a 2.500 €.

Detrazioni

Ex art. 15 del TUIR le detrazioni relative al mutuo per la casa possono riguardare:

1 )— GLI INTERESSI PASSIVI versati alla banca per mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.

La condizione più importante per usufruire della detrazione d’imposta sugli interessi passivi dei mutui è il termine entro il quale il contribuente o i suoi familiari devono stabilire la loro dimora abituale nell’immobile acquistato. Al fine di poter detrarre gli interessi passivi i contribuenti interessati devono:

Quindi, chi ha sottoscritto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale nel 2019 potrà detrarre gli interessi dalle tasse; per il 2019, è stato confermato uno sconto del 19% su tali interessi calcolabili fino a un massimo di 4.000 €, cioè entro una soglia di 780 € da inserire nella dichiarazione dei redditi.

Possono usufruire di tale agevolazione i titolari del contratto di mutuo e gli eventuali co-intestatari (per la quota spettante) che abbiano stipulato un finanziamento ipotecario per:

— l’acquisto dell’abitazione principale e relative pertinenze. Ex art. 10, co. 3 bis Tuir, ai fini Irpef si considera abitazione principale quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente (la dimora è dimostrabile tramite i registri anagrafici o tramite autocertificazione con la quale si attesta la propria dimora abituale, diversa da quella che risulta all’anagrafe del Comune). E’ possibile beneficiare della detrazione anche se l’immobile verrà adibito ad abitazione principale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). Se il contribuente contrae un mutuo per l’acquisto della propria abitazione principale e un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale di un familiare, la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati sulla propria abitazione. Nel caso di separazione legale, anche il coniuge separato rientra tra i familiari. In caso di divorzio, il coniuge che trasferisce la propria dimora abituale continua a detrarre gli interessi passivi sul mutuo per la propria quota di competenza, se nell’immobile continuano ad avere la dimora abituale i suoi familiari (ad esempio i figli);

l’acquisto di un’abitazione data in affitto ma destinata a diventare abitazione principale appena disponibile. Condizione essenziale è che, entro 1 anno dall’acquisto, l’immobile sia destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa, quindi, la decadenza dai benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario a condizione che l’immobile non venga locato. Attenzione: la detrazione non spetta all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento;

l’acquisto di un’abitazione in nuda proprietà destinata a diventare abitazione principale appena possibile;

— la costruzione e per la ristrutturazione della prima casa e per sostituzione mutuo più liquidità di mutui già detraibili proporzionalmente all’importo ancora da rimborsare a cui vanno aggiunte le spese sostenute per l’operazione di sostituzione.

2 )— GLI ONERI ACCESSORI alla stipulazione del mutuo, sempre entro il limite massimo di spesa ammessa per la tipologia di mutuo relativa.

Quindi, nel limite di 4.000 € (importo unico anche in presenza di più contratti di relativi allo stesso immobile), oltre agli interessi passivi sono compresi gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Tra gli oneri accessori si annoverano, ad esempio, l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, le spese per l’iscrizione di ipoteca, gli oneri fiscali. Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota (ad esempio, per mutuo intestato al 25% a quattro soggetti, ciascuno di essi può detrarre al massimo 190 euro, corrispondenti al 25% di 760 euro).

Nell’ipotesi in cui il mutuo ipotecario sia sovvenzionato da contributi pubblici (non in conto capitale) gli interessi passivi sono detraibili limitatamente alla quota effettivamente rimasta a carico del contribuente.

Tali spese detraibili nella dichiarazione dei redditi al 19%, sono da riportare nel quadro E nel rigo E7; in questo rigo si riportano anche gli oneri indicati con il codice 7 nella Certificazione Unica.

Per quanto riguarda gli immobili diversi da quelli dove si risiede abitualmente, il diritto alla detrazione è applicabile solo se i relativi mutui ipotecari sono stati stipulati prima del 1993. In tal caso, l’importo massimo (comprensivo di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 2.065,83 € per ciascun intestatario del contratto di mutuo. Non sono previste detrazioni per mutui prima casa sottoscritti dopo il 1° gennaio 1993 se l’immobile è diverso dall’abitazione principale.

La fattura per l’accensione del mutuo e il rogito

Attenzione: se il notaio ti rilascia un’unica fattura per l’accensione del mutuo e per la compravendita, assicurati che le due voci di spesa siano indicate separatamente, perché solo il primo è detraibile. Se invece il notaio ti rilascia due fatture, inserisci in dichiarazione solo quella relativa all’accensione del mutuo.

Se hai possibilità di scelta, meglio rogitare nella seconda metà dell’anno perché il limite di spesa massima concessa viene facilmente coperto con gli interessi: infatti, nei primi anni di ammortamento la quota interessi è particolarmente alta. In questo modo, riducendo la quota di interessi detraibile nell’anno, riesci a inserire anche le spese del notaio che viceversa andrebbero perse.

Cosa non è detraibile

Non è possibile detrarre:

Documenti da conservare

In caso d’acquisto:

Calcolo dell’importo detraibile

Per definire correttamente l’importo detraibile è necessario calcolare il coefficiente di detraibiltà determinato dal rapporto tra il costo di acquisizione dell’immobile (aumentato degli eventuali oneri accessori) e il capitale chiesto a mutuo.

Nel caso in cui il mutuo non sia stato completamente utilizzato per coprire l’acquisto dell’abitazione, si procederà a determinare l’importo degli interessi detraibili in proporzione e comunque nel limite massimo detraibile sopra esposto.

Si ricorda che il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari). Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento.

La detrazione non compete inoltre nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale.

La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi all’acquisto dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale.

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