L’utilizzo dei fabbricati ai fini fiscali

Chi abita in un appartamento può:

• esserne proprietario — ha acquistato l’appartamento con un atto notarile, oppure lo ha ereditato o lo ha ricevuto per donazione;
• utilizzarlo in quanto titolare su di esso di un diritto reale, acquisito attraverso un atto o dovuto per legge;
• utilizzarlo e goderne in virtù di un contratto stipulato con il proprietario a titolo oneroso, in cambio cioè di un canone di locazione, oppure a titolo gratuito, cioè in comodato.

Chi coltiva un terreno può:

• esserne il proprietario — e coltivarne direttamente il fondo, oppure farlo coltivare ad altri, che gli corrispondono un affitto annuo; chi coltiva il fondo, proprietario o affittuario che sia, vende i prodotti e ricava un reddito dalla propria attività di coltivatore diretto o imprenditore agricolo.

Nulla vieta al proprietario di un immobile, fabbricato o terreno, di lasciarlo inutilizzato o incolto.

La tipologia di utilizzo di un immobile determina l’entità della tassazione a cui è assoggettato, quindi anche la possibilità di fruire di agevolazioni o di subire penalizzazioni se previste.

Il reddito dei fabbricati

Le unità immobiliari urbane (ovvero fabbricati, altre costruzioni stabili e loro porzioni) producono un reddito proprio, che come tale deve essere dichiarato ai fini dell’imposta sul reddito.

A tal riguardo, nella definizione di “unità immobiliari” rientrano gli appartamenti, le ville, i negozi, i box auto e altro. Anche le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari (Art. 36, cc. 1 e 2, D.P.R. 917/1986).

Il reddito dei fabbricati (disciplinati dagli Artt. 36–43, D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917) trae origine dalla rendita catastale, che è il reddito medio ordinario, stabilito dal catasto, ricavabile da ciascuna unità immobiliare urbana e si può rilevare dalla visura catastale rilasciata dall’Agenzia del Territorio, da un atto notarile, da un atto di successione o, dalla precedente dichiarazione dei redditi (con cautela se la dichiarazione è stata predisposta dallo stesso contribuente o da un altro intermediario fiscale).

Dall’atto notarile si rilevano i dati dell’acquirente o del venditore, i dati identificativi dell’immobile, la rendita catastale, le quote di possesso, la data di acquisto o di vendita.

NON PRODUCONO REDDITO DEI FABBRICATI, E QUINDI NON VANNO DICHIARATI, I SEGUENTI IMMOBILI:

• le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite ad usi agricoli. In tale caso il relativo reddito è già compreso in quello catastale del terreno. Il riconoscimento, ai fini fiscali, della ruralità è subordinato alle seguenti condizioni, che devono essere soddisfatte contemporaneamente: a) il possesso: il fabbricato deve essere posseduto e utilizzato dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l’immobile è asservito, da familiari conviventi e a loro carico, o da pensionati per attività svolta in agricoltura, o da coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali; b)l’utilizzo: l’immobile deve essere utilizzato, quale abitazione, dai soggetti citati in precedenza, o da dipendenti esercitanti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100, o da addetti all’attività di alpeggio in zone di montagna; c) la superficie coltivata: il fabbricato deve essere asservito a un fondo, situato nello stesso comune o in comuni confinanti, e deve avere una superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati. Se sul terreno sono praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura, o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell’art. 1, comma 3, della Legge 31/01/1994, n. 97, il limite è ridotto a 3.000 metri quadrati; d) il volume d’affari: quello derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve essere superiore al 50% (25% se il terreno è ubicato in un comune considerato montano) del reddito complessivo IRPEF, determinato al netto dei trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; e) la tipologia: il fabbricato non deve avere caratteristiche di lusso o caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie catastali A/1 e A/8;
• le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
• i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
• gli immobili in restauro o ristrutturazione, cioè tutte le unità immobiliari, anche quelle destinate a uso diverso da quello di abitazione, per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. L’esclusione è limitata al periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;
• gli immobili adibiti a usi pubblici, cioè gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando al possessore non deriva alcun reddito dall’utilizzazione dell’immobile per l’intero anno;
• gli immobili utilizzati per l’esercizio del culto, cioè le unità immobiliari e loro pertinenze destinate esclusivamente all’esercizio del culto, ed i monasteri di clausura, purché riconosciuti dalla legge e non locati;
• i fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà o sui quali altri soggetti esercitano il diritto di abitazione;
• parti di proprietà condominiale il cui reddito, riferito al singolo condomino, non è superiore a 25,82 €.

DEVONO INVECE DICHIARARE I REDDITI DA FABBRICATI COLORO CHE POSSIEDONO IMMOBILI A TITOLO DI:

• proprietà;
• usufrutto;
• altro diritto reale (rientra tra i diritti reali anche il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite)

INOLTRE, DEVONO DICHIARARE IL REDDITO DEI FABBRICATI:

• i soci di società semplice od equiparate che producono redditi da fabbricati;
• i soci di cooperative edilizie a proprietà divisa;
• gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di enti.

Quando un immobile è detenuto in virtù di un contratto

È possibile utilizzare un bene immobile altrui se:

➜ lo si detiene in comodato (di solito gratuito) dal proprietario. Non si hanno obblighi fiscali, le imposte le paga il proprietario

➜ lo si detiene in locazione (fabbricato ad uso abitativo) o affitto (terreno agricolo, fabbricato ad uso commerciale).

Chi detiene in locazione fabbricati non ha obblighi fiscali ma può eventualmente usufruire di agevolazioni. Possono fare eccezione alcune situazioni con esclusivo riferimento alla TASI.

Chi detiene in affitto un terreno agricolo, è tenuto a pagare le imposte sul reddito agrario, il proprietario, in questo caso, dichiara il solo reddito dominicale.

I fabbricati ed il fisco

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— ABITAZIONE PRINCIPALE

L’abitazione principale è l’unità immobiliare in cui il contribuente è proprietario, usufruttuario o sul quale esercita il diritto d’abitazione, nel quale dimora abitualmente, anche senza avervi la residenza anagrafica, oppure nel quale dimorano i suoi familiari che devono essere residenti.

• È considerata abitazione principale anche l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili permanentemente ricoverati in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata solo se tale assimilazione è stata prevista dal Comune in cui è ubicato l’immobile.

E’ stata assoggettata all’IMU negli anni 2012 e 2013. La legge n. 147 del 2013 (legge di stabilità 2014) ha sancito che dal 2014 l’ IMU sulla prima casa non è più dovuta ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio, ville e castelli), per le quali resta valida la detrazione di 200 euro.

Essa, quindi, non è assoggettata a IRPEF ed è assoggettata a IMU solo se di categoria A1 — A8 — A9.

Infatti, in generale, non è dovuta l’Imu per l’abitazione principale e le relative pertinenze, pertanto il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef, per via dell’effetto sostitutivo imu/irpef.

Sono esenti dal pagamento dell’IMU anche i seguenti immobili:
a) unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari (dal 2016 anche per studenti soci assegnatari, a prescindere dalla residenza);
b) fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008;
c) casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
d) all’ unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, nonchè dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco.
I Comuni possono a loro discrezione considerare come prima casa ai fini IMU i seguenti immobili:
— l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, purché non locata, da anziani o disabili residenti permanentemente in istituti di ricovero,
— l’unità immobiliare (non locata) posseduta dai cittadini italiani residenti all’estero a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia,
N.B.: per la prima casa non è più applicabile la “detrazione figli” (50 euro per ciascun figlo residente fino a 26 anni).
Dal 2014 inoltre non è più dovuta l’IMU sui fabbricati rurali strumentali all’agricoltura.

L’effetto sostitutivo Imu/irpef

E’ da tener presente che, in linea generale, “l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito.

Pertanto, nel quadro B del 730 devono essere comunque indicati i dati di tutti gli immobili posseduti, anche se di fatto chi presta l’assistenza fiscale calcolerà il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione.

A partire dall’anno d’imposta 2013 “il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale e assoggettati all’Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e delle relative addizionali nella misura del 50%”.

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— PERTINENZE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

Non sono assoggettate a IRPEF

Sono le unità immobiliari di servizio (una o più) di categoria diversa da “A”, utilizzate insieme all’abitazione principale, non necessariamente situate nello stesso fabbricato.

Sono assoggettate a IMU solo se l’abitazione è di categoria A1 — A8 — A9

Sono le unità immobiliari di servizio di categoria catastale C2 — C6 — C7 massimo una per ciascuna categoria, utilizzate insieme all’abitazione principale, non necessariamente situate nello stesso fabbricato.

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—ABITAZIONE A DISPOSIZIONE

Non è assoggettata a IRPEF (in quanto non locata), fa eccezione l’abitazione a disposizione situata nello stesso Comune in cui è ubicata la casa di abitazione in proprietà.

È assoggettata a IMU

È la casa, utilizzata per le vacanze, o comunque tenuta a propria disposizione dal contribuente (può anche essere l’unico immobile di proprietà).

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— PERTINENZA DELL’ABITAZIONE A DISPOSIZIONE

Non è assoggettata a IRPEF (in quanto non locata)

È assoggettata a IMU

È l’unità immobiliare di servizio di categoria diversa da “A”, utilizzata insieme all’abitazione a disposizione, non necessariamente situata nello stesso fabbricato.

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—FABBRICATO CONCESSO IN LOCAZIONE

È assoggettato sia all’IRPEF o in sostituzione alla cedolare che all’IMU

È l’immobile affittato, con un contratto registrato, che può essere:

• a canone libero (patti in deroga, a non residenti, a imprese o professionisti);
• a canone convenzionale.

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— ABITAZIONE DATA IN USO GRATUITO AD UN FAMILIARE

Non è assoggettata a IRPEF (in quanto non locata), fa eccezione l’abitazione data in uso gratuito ad un familiare situata nello stesso Comune in cui è ubicata la casa di abitazione in proprietà.

È assoggettata a IMU

È l’immobile, abitazione o pertinenza, che viene dato in uso gratuito ad un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica. Situazioni particolari si possono determinare in caso di abitazione data in uso gratuito ad un parente in linea retta di primo grado (genitori/figli).

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— PARTI COMUNI CONDOMINIALI

Salette condominiali, alloggio del portiere e altri immobili di uso comune.

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— ALTRI FABBRICATI

È una categoria residuale che comprende ad esempio:

• l’immobile non abitato né abitabile (privo di allacciamenti a luce, acqua, gas) e non utilizzato come residenza secondaria.

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Tutte le tipologie di fabbricati sopra elencate, nel 2018 potevano essere assoggettabili a TASI ad esclusione delle abitazioni principali di categoria diversa da A1, A/8 e A/9 e le relative pertinenze come previste ai fini IMU.

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