La novità su locazioni brevi e cedolare secca nel Mod. 730/2018

E’ prevista dal D.L. 50/2017, convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017, una nuova disciplina fiscale redditi derivanti dalle “locazioni brevi”.

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazioni di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e comunque al di fuori dell’esercizio d’impresa ovvero a seguito di intermediazione immobiliare, così come anche tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

La disciplina delle locazioni brevi si applica anche:

  • alle sublocazioni
  • ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi
  • ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Chi affitta una casa, oppure una o più stanze, può quindi scegliere di avvalersi della cedolare secca e pagare un’imposta del 21% che sostituisce Irpef e addizionali regionale e comunali. Il reddito tassato con cedolare secca non concorre a formare il reddito complessivo per il pagamento dell’Irpef.

In caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto.

La locazione deve in ogni caso riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 — uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera). Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.

Da sottolineare, inoltre, che per i contratti brevi non vige obbligo di registrazione e non è previsto un particolare schema contrattuale.

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 01/06/2017 si applica, su scelta del locatore, il regime della cedolare secca (cioè il regime di tassazione previsto dall’ art. 3 del d. lgs. n. 23/2011) con l’aliquota del 21% sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalle locazioni.

La ritenuta viene operata a titolo d’imposta, in caso di opzione per la cedolare secca, o a titolo di acconto, se il beneficiario non sceglie, in sede di dichiarazione dei redditi, di applicare il regime della cedolare secca.

La normativa in esame, in particolare l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 attribuisce un ruolo particolare agli intermediari coinvolti (anche attraverso la gestione di portali online, come Airbnb) nella stipula dei contratti di locazione breve. Costoro sono tenuti ad effettuare determinati adempimenti in relazione ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Si tratta di una importante novità, il cui obiettivo finale è facilitare i controlli fiscali ed evitare l’evasione.

In particolare, gli intermediari:

  • se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi (nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo, indirizzo dell’immobile), e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
  • se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21% e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.

I dati vanno trasmessi entro il 30 Giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, mediante i canali telematici del’ Agenzia delle Entrate.

Gli operatori tenuti ad effettuare la ritenuta possono assolvere all’obbligo di trasmissione dei dati con la Certificazione Unica delle ritenute operate, rilasciata al locatore e inviata all’ Agenzia delle Entrate. Ciò consente all’Agenzia stessa di inserire i dati nella dichiarazione precompilata.

Gli intermediari tenuti ad effettuare la ritenuta, certificano gli importi corrisposti e le ritenute operate attraverso la Certificazione Unica, utilizzando il modello approvato dall’ Agenzia delle Entrate.

La Certificazione Unica deve essere rilasciata al locatore entro il 31 Marzo ed inviata all’ Agenzia delle Entrate entro invece il 7 Marzo di ogni anno.

La Certificazione Unica contiene già le informazioni che l’intermediario ha l’obbligo di comunicare entro il 30 Giugno (pertanto in questi casi non sarà necessario trasmettere ulteriori dati).

Entro il 31 Luglio deve essere inviato il mod. 770, nel quale non devono essere inserite le informazioni già comunicate con le Certificazioni Uniche, ma soltanto alcuni dati relativi ai versamenti da indicare in appositi quadri riepilogativi.

Gli intermediari effettuano la ritenuta del 21% sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve, dovuto dal conduttore al locatore, sempre che intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi.

L’aliquota della cedolare secca prevista per i contratti di locazione breve è pari al 21%, e, come detto, è applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto. E’ inclusa, inoltre, la provvigione del locatore, se trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto dal locatore.

La norma stabilisce che la disciplina in esame si applica solo se il locatore è una persona fisica (le parti del contratto devono essere entrambe persone fisiche) che agisce al di fuori dell’attività di impresa.

Per individuare se effettuare o meno la ritenuta, l’intermediario o la piattaforma online, devono basarsi sui dati forniti dal locatore che resta responsabile della veridicità dei dati indicati. Quindi, ad esempio, se il locatore ha indicato il proprio numero di partita Iva, l’operatore può ritenere quel contratto escluso da questa disciplina.

La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. L’operatore può effettuare un unico versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese. Per versare la ritenuta bisogna utilizzare il Codice Tributo “1919” nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della
colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Per recuperare in compensazione le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza dello stesso anno, va inserito il Codice Tributo “1628”.

Per recuperare in compensazione eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo, va inserito il Codice Tributo “6782”.

La conservazione: gli operatori sono infine tenuti a conservare gli elementi posti alla base delle informazioni da comunicare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento, per i 5 anni successivi a quello della dichiarazione (art. 43, Dpr 600/1973).

Nel caso di locazione breve il reddito derivante da tali locazioni costituisce reddito fondiario per il proprietario dell’immobile (o per il titolare di altro diritto reale) e va indicato nel Quadro B.

Per attestare i redditi di locazione e sublocazione breve e per la locazione breve dell’immobile ricevuto in comodato è necessario che il sostituto d’imposta rilasci al contribuente la Certificazione Redditi — Locazioni brevi della CU 2018. In assenza della Certificazione Redditi — Locazioni brevi
della CU 2018 il Rigo F8 della Sezione VII non può essere compilato.

In particolare, se nella Colonna 1 dei Righi da B1 a B7 sono indicati i Codici 3, 9 o 11, occorre verificare che nei Righi da B1 a B7:

  • se è barrata la Colonna 11 (cedolare secca), i redditi indicati nella Colonna 6 corrispondano al 100% degli importi indicati nei punti 14, 114, 214, 314 e 414 della Certificazione Redditi — Locazioni brevi della CU 2018, per le quali non è barrata la casella dei punti 4, 104, 204, 304 e
    404 e dei punti 16, 116, 216, 316 e 416;
  • se non è barrata la Colonna 11 (cedolare secca), i redditi indicati nella Colonna 6 corrispondano agli importi indicati nei punti 14, 114, 214, 314 e 414 della Certificazione Redditi — Locazioni brevi della CU 2018, per le quali non è barrata la Casella dei punti 4, 104, 204, 304 e 404 e dei punti 16, 116, 216, 316 e 416, ridotti delle spese per servizi accessori sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi effettivamente sostenuti.

Il contribuente è tenuto a compilare e a conservare un apposito prospetto indicante l’ammontare lordo dei corrispettivi, l’importo delle spese inerenti a ciascuna delle operazioni stesse e il reddito conseguito.

Occorre verificare anche che gli importi delle ritenute indicate nel Rigo F8, Sez. VII siano corrispondenti a quelle indicate nei punti 15, 115, 215, 315 e 415 della Certificazione Redditi — Locazioni brevi della CU 2018, per le quali non è barrata la casella dei punti 4, 104, 204, 304 e 404.

Se nella Certificazione Redditi — Locazioni brevi della CU 2018, è barrata la casella dei punti 16, 116, 216, 316 e 416, occorre verificare che gli importi indicati nei punti 14, 114, 214, 314 e 414 della Certificazione Redditi — Locazioni brevi della CU 2018 siano indicati, nel Rigo D4 con il Codice 10 e che gli importi delle ritenute subite e rilevabili dai punti 15, 115, 215, 315 e 415 della Certificazione Redditi — Locazioni brevi della CU 2018 per le quali non è barrata la casella 2018, siano riportati nel Rigo F8, Sez. VII.

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