La dichiarazione dei redditi dei fabbricati nel modello 730/2017 [Guida alla compilazione del Mod. 730/2017 — Quadro B]

730 — Quadro B — Fabbricati

Il Quadro “B” del mod. 730 è composto da due sezioni: la prima (B1-B8) va utilizzata per dichiarare i redditi dei fabbricati; la seconda (B11-B13) va utilizzata per indicare i dati relativi ai contratti di locazione.

Il Reddito dei fabbricati è di tipo fondiario e si distingue in :

· Rendita catastale, per le abitazioni principali e altri fabbricati non locati (Sez. I)

· Canone d’affitto, nel caso di immobili locati (Sez. II)

Al proprietario del fabbricato o al titolare di altro diritto reale spetta dichiarare tali redditi anche nel caso in cui il canone di affitto non venga effettivamente percepito.

Devono dichiarare i redditi da fabbricati i proprietari di fabbricati (anche se concessi in locazione, messi a disposizione, concessi in comodato d’uso. Non invece il nudo proprietario) o i titolari di diritto reale su fabbricati (rientra tra i diritti reali anche il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite); inoltre, i soci di società semplice od equiparate che producono redditi da fabbricati, i soci di cooperative edilizie a proprietà divisa e gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di enti.

Ogni unità immobiliare viene generalmente indicata in un rigo del quadro B.

Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e, quindi, a compilare il Quadro B,

- il locatario, il comodatario (l’obbligo ricade sul comodante) il nudo proprietario,

- il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi fondiari, in misura non eccedente i 500 euro,

- chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni,

- i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a 25,82 euro (non derivante da canoni di locazione e per immobili diversi da negozi), unità immobiliari di proprietà condominiale con rendita autonoma o attribuibile (ad esempio, locali per la portineria o alloggio del portiere, ecc.),

- chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati,

  • chi possiede immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto, nonché a monasteri e le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. In tale ultimi casi, è necessario che al possessore non pervengano redditi dalla loro utilizzazione e che sia fatta una denuncia all’Agenzia delle entrate entro 3 mesi dall’inizio dell’utilizzo.

FABBRICATI NON LOCATI: Il reddito dei fabbricati non locati e di quelli concessi in comodato gratuito — (codici utilizzo 2–9–10–15 ) — è soggetto alla sola IMU e non a Irpef e relative addizionali.

Sono previste le seguenti eccezioni:

  • per alcune categorie di immobili può essere prevista l’esenzione totale dall’IMU. In questo caso nella colonna CASI PARTICOLARI IMU va indicato il codice 1. Per l’immobile concesso in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale, non deve essere indicato tale codice, perché è prevista la riduzione al 50% dell’IMU invece dell’esenzione totale;
  • se gli immobili ad uso abitativo non locati e assoggettati all’IMU sono situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, il relativo reddito concorre alla formazione della base imponibile dell’IRPEF e delle relative Addizionali nella misura del 50%. In questo caso nella colonna CASI PARTICOLARI IMU va indicato il codice 3.

Se nel corso del 2016 si sono verificate situazioni diverse per uno stesso fabbricato (es. variazione di percentuale di possesso) occorre compilare un rigo per ogni situazione, indicando i giorni relativi a ciascuna situazione, e barrando la casella “Continuazione”.

Esempio: se un soggetto per i primi 100 giorni dell’anno possiede un fabbricato con rendita di 1000 euro al 50% e per il resto dell’anno al 100% compilerà il quadro B indicando solo sul primo dei righi relativi al fabbricato, il codice del comune e l’importo dell’IMU dovuta per l’intero anno d’imposta considerato.

Nel caso di immobile di interesse storico o artistico la rendita catastale va riportata nella misura ridotta del 50%.

Nella colonna 1 del Quadro “B” sez. I va inserita la Rendita catastale, non rivalutata del 5% (che invece che sarà riportata nel prospetto di liquidazione con modalità diverse, in base al diverso utilizzo e/o alla situazione dell’immobile), né rapportata ai giorni o alla percentuale. Deve essere indicato il valore per intero (al 100%) anche se il fabbricato è posseduto per una quota inferiore (per esempio per il 50%).

Il reperimento dei valori della rendita catastale è possibile mediante visura catastale.

Per i fabbricati censiti, il valore della rendita catastale è desumibile anche dal rogito (atto notarile) relativo all’acquisto, dalla dichiarazione di successione o dalla precedente dichiarazione dei redditi (ma solo se non ci sono state modifiche e i dati indicati sono aggiornati).

Per i fabbricati non censiti, si deve indicare la rendita catastale presunta.

Qualora le rendite dei fabbricati siano state aggiornate, indicare la nuova rendita.

Nella colonna 2 va inserito uno dei seguenti codici di Utilizzo:

COD. 1 — immobile utilizzato come ABITAZIONE PRINCIPALE(quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente).

Non essendo dovuta l’IMU per il 2016, il reddito dell’abitazione principale e delle sue pertinenze ( C2 , C6, C7 nel limite di una pertinenza per categoria catastale ) concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef, ma con successiva deduzione integrale della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e relative pertinenze (la rendita catastale non concorrerà, neppure parzialmente, alla formazione del reddito complessivo).

Quindi nessuna tassazione di Irpef e addizionali per l’abitazione principale e le sue pertinenze.

Compete la deduzione per abitazione principale anche nel caso di trasferimento della dimora abituale a seguito di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, purché l’unità immobiliare non venga locata.

Eccezione: gli immobili classificati come “abitazioni di lusso”(cat. A/1, A/8 e A/9) pagano l’IMU e pertanto il relativo reddito non concorre al reddito complessivo (colonna 12 codice 2) .

Il COD. 1 può essere indicato in relazione a più di un fabbricato (ad esempio per trasferimento dell’abitazione principale), ma la somma dei rispettivi giorni di possesso non può superare 365. La deduzione per abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede, ad esempio, due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per la rendita dell’immobile adibito ad abitazione principale del contribuente.

COD. 2 — immobile ad uso abitativo tenuto a disposizione (U.I.D.) (c.d. “seconda casa”) oppure dato in uso gratuito (comodato) a persone diverse dai propri familiari.

Deve trattarsi di unità abitativa ( quindi NON la pertinenza quale ad es. il garage per il quale si indica il codice 9), tenuta a disposizione o data in uso gratuito/comodato a persone diverse dai familiari sopra indicati

E’ previsto l’aumento di 1/3 del reddito imponibile.

L’aumento di 1/3 è dovuto anche se il contribuente non è proprietario dell’immobile utilizzato come abitazione principale.

L’aumento NON SI APPLICA all’ abitazione :

- data in uso gratuito a un familiare che vi dimora abitualmente e ivi residente; codice 10

- tenuta a disposizione in Italia da contribuenti residenti all’estero ( limitatamente ad una abitazione); codice 9

- se già utilizzata come abitazione principale dal contribuente trasferitosi temporaneamente in altro comune per ragioni di lavoro; codice 9

- priva di allacciamenti alle reti di energia, acqua e gas. codice 9

COD. 3 — immobile locato in regime di libero mercato o “patti in deroga”.

COD. 5pertinenza dell’abitazione principale (es. box, cantina) iscritta in catasto con autonoma rendita, classificata in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinata ed effettivamente utilizzata in modo durevole al servizio dell’abitazione principale (anche se non appartiene allo stesso fabbricato). Se la pertinenza è assoggettata ad IMU, in colonna CASI PARTICOLARI IMU va indicato il codice 2.

COD. 8 — immobile locato a canone “concordato” situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa (indicati in appendice alle istruzioni ministeriali) ovvero immobile, locato a canone “concordato” con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi.

L’immobile deve essere concesso in locazione a canone convenzionale secondo appositi contratti tipo, definiti sulla base di accordi in sede locale fra le organizzazioni di proprietari ed inquilini e depositati presso il Comune.

Spetta in questo caso una ulteriore riduzione del 30% calcolata dal CAF sul canone di locazione dichiarato ed indicato in colonna 6 già al netto della riduzione forfetaria del 5% ( o del 25% per Venezia …. ).

COD. 9 — immobile che non rientra in nessuno dei casi individuati con i codici da 1 a 17 :

- immobili privi di allacciamenti per luce, acqua e gas

- pertinenza di seconda casa

- immobili e pertinenze tenuti a disposizione da contribuenti residenti all’estero

- immobile di proprietà condominiale dichiarato dal singolo condomino con quota di reddito maggiore di € 26.

COD. 10 — Riservato alle :

- abitazioni e pertinenze date in uso gratuito ai familiari, condizione che il familiare vi dimori abitualmente ;

- abitazioni e pertinenze possedute in comproprietà e utilizzate come abitazione principale da uno o più dei comproprietari

COD. 11 — immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte locato in regime di libero mercato o “patti in deroga”.

COD. 12 — immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte locato a canone “concordato” situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa (indicati in appendice alle istruzioni ministeriali) ovvero immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte locato a canone “concordato” con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi.

COD. 14 — immobile situato nella Regione Abruzzo in locazione a persone colpite dal sisma.

COD. 15 — immobile situato nella Regione Abruzzo in comodato a persone colpite dal sisma.

COD. 16 — reddito da fabbricati attribuito da società semplice imponibile ai fini IRPEF

COD. 17 — reddito da fabbricati attribuito a società semplici non imponibile ai fini IRPEF.

Nella colonna 3 va inserito il periodo di possesso espresso in Giorni (365 per l’intero anno, anche se bisestile): trattasi di un dato obbligatorio, qualunque sia il codice di utilizzo inserito; l’omissione di tale dato non consente la liquidazione dell’imposta. Se un immobile è indicato su più righi (es. variazione del suo utilizzo in corso d’anno), il totale dei giorni di possesso non può superare 365.

Nella colonna 4 va inserita la percentuale di Possesso (100% se il fabbricato è posseduto per intero): trattasi di un dato obbligatorio, qualunque sia il codice di utilizzo inserito; l’omissione di tale dato non consente la liquidazione dell’imposta.

In colonna 5 (in caso di locazione di tutto o parte dell’immobile) si inserisce il Codice relativo all’eventuale canone di locazione, scegliendolo fra i seguenti (Riduzione forfettaria canone di locazione):

· 1: tassazione ordinaria (95% del canone);

· 2: tassazione ordinaria di immobile situato a Venezia (75% del canone);

· 3: cedolare secca (100% del canone);

· 4: tassazione ordinaria di immobile di interesse storico o artistico (65% del canone).

Nella successiva colonna 6 (in caso di locazione di tutto o parte dell’immobile) “Canone di locazione“, si riporta la percentuale di canone che corrisponde al codice segnato.

Esempio: Appartamento affittato a 600 € mensili per tutto il 2016. In colonna 6 va riportato: — Tassazione ordinaria (colonna 5 cod. 1): (€ 600 x 12) x 95% = € 6.840 — Cedolare secca (colonna 5 cod. 3): € 600 x 12 = € 7.200

È importante ricordare che il CANONE DI LOCAZIONE deve:

- essere sempre riproporzionato ai GIORNI di durata della locazione ( — es. canone annuo € 5000 in cedolare secca (10%), giorni di locazione 150 ⇒ (5000/365)*150 = indicare € 2055)

- non essere mai riproporzionato alla PERCENTUALE di possesso dell’immobile ( — es.: canone annuo € 5000 in cedolare secca (100%), percentuale di possesso 50% ⇒ indicare € 5000)

L’ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione, comprensivo dell’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice ISTAT e, se comprese nel canone, diminuito delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili.

Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che all’abitazione, anche alle sue pertinenze (es. box, cantina) iscritte in catasto con autonoma rendita, per ciascuna unità immobiliare va indicata la relativa quota di canone, determinata riproporzionando il canone totale alla rendita catastale di ciascun immobile. Per un corretto calcolo, si rimanda alle istruzioni ministeriali del modello 730.

Si ricorda che i canoni relativi a contratti di locazione di abitazioni devono essere dichiarati anche se non percepiti dal proprietario (non devono essere dichiarati se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore).

La colonna 7 è dedicata ai “casi particolari“, contrassegnati da appositi codici:

COD. 1(o 2) — se l’immobile è distrutto o inagibile a seguito di eventi calamitosi ed è stato escluso da imposizione purchè l’inagibilità sia provata da attestazione del Comune o ci sia stata la richiesta in Catasto di revisione della rendita;

COD. 3 — se l’immobile è inagibile per altre cause ed è stata chiesta la revisione della rendita;

COD. 4Immobile locato con sfratto esecutivo: se l’immobile ad uso abitativo è concesso in locazione e non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione e ciò risulta da provvedimento di convalida di sfratto per morosità concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. Se il canone di locazione è stato percepito solo in parte, va comunque indicata la quota di canone effettivamente percepita;

COD. 5 — se l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota (es. immobile posseduto da tre comproprietari locato ad uno di essi dagli altri due). In tal caso va indicata soltanto la quota di canone spettante al contribuente.

La casella di colonna 8, “Continuazione”(stesso immobile rigo precedente, stessa rendita catastale), va barrata solo nel caso in cui nel rigo seguente si compilano dati relativi allo stesso immobile (per segnalare cambio di destinazione d’uso, quota eccetera).

Se nel corso del 2016 si sono verificate situazioni diverse per uno stesso fabbricato (es. variazione di percentuale di possesso) occorre compilare un rigo per ogni situazione, indicando i giorni relativi a ciascuna situazione, e barrando la casella “Continuazione”.

Esempio: se un soggetto per i primi 100 giorni dell’anno possiede un fabbricato con rendita di 1000 euro al 50% e per il resto dell’anno al 100% compilerà il quadro B indicando solo sul primo dei righi relativi al fabbricato, il codice del comune e l’importo dell’IMU dovuta per l’intero anno d’imposta considerato.

Occorre compilare un rigo per ogni singola situazione, barrando questa casella per indicare che si tratta dello stesso immobile del rigo precedente. La somma dei giorni dei righi collegati non deve essere superiore a 365. Non è corretto barrare la casella di collegamento a colonna 8 in presenza di box o cantina se ad essi è attribuita rendita catastale autonoma. Infatti, poiché costituiscono unità immobiliare distinte dall’abitazione, vanno indicate separatamente su un rigo con utilizzo “5” (box o cantina di pertinenza dell’abitazione principale) ovvero “9” (casi non rientranti nei codici di utilizzo da “1” a “17”).

Nella colonna 9 si mette il codice catastale del Comune in cui è situato l’immobile. Se i dati dell’immobile sono indicati su più righi, il codice deve essere riportato solo sul primo.

Nella colonna 11 si barra la casella se l’immobile è affittato con cedolare secca.

La cedolare secca è applicabile solo agli immobili e le relative pertinenze locati a fini abitativi.

La cedolare secca sostituisce Irpef, addizionale regionale e comunale, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.

L’aliquota d’imposta è pari al

- 21% del canone di locazione annuo in regime di libero mercato

- 10% del canone di locazione annuo per contratti di locazione a canone convenzionale, ex art. 2 comma 3 e art. 5 comma 2 della Legge 431/98, di immobili situati in un comune definito ad alta densità abitativa e in comuni con carenza di disponibilità abitative (codice 8 o 12 nella colonna utilizzo).

La casella può essere compilata solo se nella colonna 2 “Utilizzo” è stato indicato uno dei seguenti codici:

  • COD. 3 (canone libero),
  • COD. 4 (equo canone),
  • COD. 8 (canone concordato con applicazione dell’aliquota agevolata del 19%),
  • COD. 11 (locazione parziale abitazione principale con canone libero),
  • COD. 12 (locazione parziale abitazione principale con canone concordato agevolato)
  • COD. 14 (locazione agevolata di un immobile situato in Abruzzo).

Infine, la colonna 12 è dedicata ai casi particolari IMU, contrassegnati dai seguenti codici:

· COD. 1: fabbricato diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze esente IMU nel 2016 ma soggetto a imposte sui redditi; in questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;

· COD. 2: abitazione principale e pertinenze per cui è dovuta l’IMU 2016 (esempio, immobili di lusso delle categorie A1, A8 e A9);

· COD. 3: immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato a IMU, che si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale (in questo caso, il reddito dell’immobile concorre alla formazione dell’imponibile al 50%).

Sezione II — Dati relativi ai contratti di locazione

Relativamente alla Sezione II — Dati relativi ai contratti di locazione (righi B11 — B13) questa deve essere compilata obbligatoriamente, riportando gli estremi di registrazione dei contratti di locazione, nei casi di:

· Riduzione del 30% del reddito, in caso di tassazione ordinaria, se:

  • o il contribuente possiede fabbricati concessi in locazione a canone convenzionale· (codice 8 o codice 12),
  • o il contribuente possiede immobili situati nella regione Abruzzo, affittati o dati in· comodato a soggetti residenti nei territori colpiti dal sisma del 6/04/2009 (codice 14).

· Opzione per l’applicazione della cedolare secca (barrata casella di col. 11-Quadro B, sez. I).

CODICE IDENTIFICATIVO DEL CONTRATTO: si ricorda che dall’anno scorso è possibile indicare il codice identificativo del contratto al posto degli estremi di registrazione dello stesso (colonne da 3 a 6). Il codice è composto da 17 caratteri ed è reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione restituito dall’ufficio o, per i contratti registrati in via telematica, nella ricevuta di registrazione.

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