Locazioni: Il regime della Cedolare Secca

Che cos’è, in breve

Il proprietario di un immobile che lo concede in locazione a terzi può decidere di tassare i canoni secondo 2 modalità:

• la modalità ordinaria
• la modalità cedolare

A partire dall’anno 2011, infatti, in alternativa facoltativa al regime ordinario per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’Irpef, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità abitative locate ad uso abitativo può optare per un’ imposta operata nella forma di cedolare secca.

Si tratta di un regime facoltativo che, ai sensi dell’art. 3, co. 2, D.Lgs. 23/2011, implica unicamente il pagamento di un’imposta sostitutiva, dell’Irpef e delle addizionali, sul reddito, pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce:

➜ l’IRPEF e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce, per il periodo d’imposta relativo alla durata dell’opzione;

➜ l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;

➜ l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.

Chi può scegliere la cedolare secca

Della cedolare secca si possono avvalere esclusivamente le persone fisiche che risultano proprietarie o titolari di diritti reali di godimento di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze se congiuntamente locate.

L’opzione in questione non è quindi riservata agli enti commerciali, le società semplici, gli imprenditori ed i lavoratori autonomi.

Ciascun contribuente può scegliere se optare o meno per la cedolare secca: ciò significa che tale opzione non riguarda l’immobile ma il contribuente.

Per quali immobili si può scegliere la cedolare secca

Deve trattarsi quindi di un immobile di categoria da A1 a A11 locato per un uso abitativo e le relative pertinenze.

Sono esclusi dalla possibile applicazione della “cedolare secca”:

• gli immobili di categoria A10 (uffici o studi privati),
• gli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

Come detto sopra, la cedolare secca è applicabile anche alle locazioni delle pertinenze (senza precisi limiti numerici) di immobili ad uso abitativo. Le stesse devono essere locate congiuntamente o successivamente alla locazione dell’unità abitativa ma tra gli stessi soggetti.

La cedolare è applicabile anche ai contratti per cui non vige un obbligo di registrazione (locazioni inferiore ai 30 giorni).

Nel caso di un contratto di locazione in cui siano inseriti più immobili è possibile optare per la cedolare secca anche solo per uno degli immobili compresi nel contratto.

In linea generale sono esclusi dalla possibilità di opzione della cedolare sia gli immobili esteri che le sub-locazioni. Tuttavia una importante eccezione a tal riguardo è quella delle locazioni brevi, dove invece l’opzione è permessa.

Durata dell’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.

Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In definitiva l’opzione vincola per una annualità contrattuale.

Modalità di tassazione della cedolare secca

La tassazione cedolare sostituisce la tassazione IRPEF e le addizionali, e va applicata al 100% del canone senza abbattimenti.

L’aliquota ordinaria dell’imposta è del 21% del canone annuo (quindi meno dello scaglione minimo Irpef) se il contratto di locazione è a canone libero, ma può essere pari al 10% del canone annuo nei comuni con carenze di disponibilità abitative, di cui all’articolo 1, lettere a) e b), D.L. 551/1988 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia), e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe) per i contratti a canone concordato 3+2 e i contratti a studenti universitari fuori sede.

Vantaggi e svantaggi

Tale regime presenta alcuni vantaggi, tra cui:

• non si pagano le imposte di registro e di bollo, normalmente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (la cedolare secca non sostituisce però l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione),
• il canone di affitto non si cumula con i redditi,

mentre, lo svantaggio maggiore che presenta consiste nel fatto che, optando per la cedolare si rinuncia agli adeguamenti del canone (ISTAT, ma non solo): La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando si può esercitare l’opzione della cedolare secca

L’opzione si esercita:

• in sede di registrazione del contratto e esplica effetti per l’intera durata, salvo revoca,
• per ciascuna annualità successiva alla registrazione: in questo caso l’opzione va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.
• per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Base imponibile ed aliquote

La base imponibile sarà costituita dall’intero canone di locazione annuo, ovvero il 100% del canone, senza le deduzioni previste.

Quindi, ad esempio, un canone di locazione di 540 € mensile determina un reddito da locazione di 6.480 € sui quali il proprietario pagherebbe 1361 € di cedolare per un contratto libero 4+4 e di 648 € per un contratto a canone concordato.

La scelta della cedolare secca implica, però, la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto (anche se fosse previsto nel contratto), inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Il reddito assoggettato a cedolare:

➜ è escluso dal reddito complessivo;

➜ sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detraibili (Attenzione quando il contribuente ha molti oneri deducibili e detraibili);

➜ il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza e/o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio determinazione del reddito: per essere considerato fiscalmente a carico, da considerare per l’ISEE, da considerare per l’eventuale soglia di esenzione stabilita per l’Addizionale Comunale).

Regime sanzionatorio

— In caso di omessa registrazione del contratto di locazione, si deve corrispondere (anche se non dovuta perché si è optato per la cedolare secca) l’imposta di registro, gli interessi e la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

E’ possibile il ravvedimento operoso.

Nel caso di registrazione tardiva con opzione per la cedolare il registro non è dovuto ma rimangono dovute le sanzioni.

— E’ previsto il raddoppio della sanzione in caso di omessa/infedele dichiarazione. In particolare:

• omessa: senza imposte da € 516 a € 2.064, con imposte da 240% a 480%
• infedele: da 200% al 400%

Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione viene ridotta della metà: dal 60% al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 €.

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Condizioni per l’applicazione della cedolare secca

Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all’esercizio di un’opzione da parte del locatore.

In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.

Si ricorda che l’obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di 30 giorni, che decorre:

• per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, se antecedente dalla data di esecuzione;
• per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR), tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi.

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR).

Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione.

La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione: si tratta dei contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno.

La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal modo determinata è inferiore a 30 giorni nell’anno è previsto l’obbligo della registrazione solo in caso d’uso, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 5 del TUR e dell’articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al TUR.

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito.

L’opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registro nell’ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto sia successiva alla dichiarazione.

Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto in data antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

Per i contratti di locazione in esame il contribuente, sia che intenda esercitare l’opzione in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito, sia che intenda esercitarla in sede di registrazione, è comunque tenuto al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto

La registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca

Quando si sceglie la cedolare fin dall’inizio, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013)

Comunicazione

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Inoltre il locatore è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno
precedente.

E’ possibile sostituire questo obbligo con una clausola da inserire direttamente nel contratto, nella quale:

• specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca
• e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti Istat.

La comunicazione all’inquilino esplica effetti per tutti i comproprietari sulla rinuncia agli adeguamenti.

E’ necessario, inoltre, inviare apposita comunicazione all’inquilino entro il termine per l’esercizio dell’opzione:

• registrazione contratto o
• 30gg. successivi inizio annualità

La brevissima storia della cedolare secca per locazione di immobili commerciali

L’art. 1, co. 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (c.d. Legge di Bilancio 2019), ha previsto che a decorrere dal 1° gennaio 2019 è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca anche con riferimento a determinate tipologie di immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1.

L’aliquota applicabile è del 21% e attiene ai contratti di locazione:

• stipulati nell’anno 2019
• con oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1,
• con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

Attenzione però al primo requisito: per esplicita previsione infatti la norma non si applica ai contratti stipulati si nel 2019 ma per i quali al 15 ottobre 2018 sia in essere un contratto non scaduto tra gli stessi contraenti sullo stesso immobile, per il quale si interrompe la naturale scadenza per usufruire del regime agevolativo.

Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative, per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l’imposta di registro è calcolata solo sui canoni riferiti a questi ultimi immobili. Se il canone è pattuito unitariamente l’imposta di registro è calcolata sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita. Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

A partire dal 1° gennaio 2020, per effetto della Legge di Bilancio 2020, non si potrà più applicare l’opzione della cedolare secca su immobili commerciali, in quanto non prorogata.

Inquilini e cedolare secca

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 — art. 1, co. 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145).

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

In linea generale, l’opzione per la cedolare secca consente al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato; ma anche per l’inquilino sono previsti vantaggi se il proprietario opta per il regime della cedolare secca. Tali vantaggi consistono nella possibilità di beneficiare della detrazione fiscale del canone di affitto dal proprio reddito entro determinate soglie , pari a 495,80 € se i redditi non superano i 15.493,71 €, oppure 247,90 € se il reddito è compreso tra 15.493,71 € e 30.987,41 €.

Inoltre il conduttore non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso, ed è sospesa la facoltà per il locatore di richiedere l’aggiornamento del canone.

Come e quando si paga

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef.

A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 €) va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 €
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 €: — la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno, — la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni — Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni — Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni — Saldo

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

Durata dell’opzione

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga. Il vincolo derivante dall’esercizio dell’opzione riguarda sia le imposte sui redditi che l’imposta di registro per le annualità di durata del contratto o della proroga.

La facoltà di revoca

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione solo per le annualità successive alla prima in cui essa è stata esercitata e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta del 10% (dal 2014 al 2019) per i contratti di locazione a canone “concordato” di immobili abitativi ubicati:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Regime tributario conseguente all’esercizio dell’opzione

— Obbligo del versamento della cedolare secca

I soggetti che hanno effettuato l’opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti.

Resta fermo che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

— Imposte sostituite

L’opzione per la cedolare secca sostituisce:
▪ l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali;
▪ l’imposta di registro e di bollo;
▪ l’imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni

La cedolare secca non assorbe:
▪ I tributi speciali
▪ L’imposta per garanzie di terzi
▪ In caso di cessione di contratto, l’imposta di registro e di bollo

L’esercizio dell’opzione esclude l’applicabilità dell’aggiornamento Istat

▪ E’ esclusa la possibilità di applicare l’aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell’aggiornamento Istat anche per gli altri locatori.

L’analisi di convenienza va fatta caso per caso. La convenienza è tanto maggiore all’aumentare dell’aliquota marginale del contribuente.

Di fatto, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef.

Il nuovo regime di tassazione non influenza, tuttavia, l’attribuzione di altri benefici fiscali o l’accesso a prestazioni di natura sociale o assistenziale collegati alla situazione reddituale.

L’art. 3, co. 7, del D. Lgs 14 marzo 2011, n. 23 prevede, infatti, che “Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109”.

Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve quindi essere computato nel reddito complessivo del locatore:

• per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico,
• per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d’imposta previste dall’articolo 13 del TUIR, le detrazioni per canoni di locazioni di cui all’articolo 16 del TUIR e,
• in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l’I.S.E.E.

Coerentemente, si tiene conto del reddito assoggettato a cedolare secca anche nelle ipotesi in cui al maggior reddito complessivo sia collegato un maggior beneficio come, ad esempio, nel caso di detrazioni per le erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro di cui all’art. 15, co. 1, lettera i), del TUIR, spettanti nel limite massimo del 2% del reddito complessivo.

Per le finalità indicate, per espressa previsione del co. 7 dell’art. 3, occorre tenere conto “anche del reddito assoggettato a cedolare secca”; ne consegue che deve essere ricondotto nel reddito complessivo l’importo tassato con l’imposta sostitutiva, costituito dal canone stabilito contrattualmente ovvero, nel caso in cui il canone risulti inferiore alla rendita dell’immobile locato, dalla rendita rivalutata del 5% riferibile ai giorni di applicazione della cedolare secca nel periodo d’imposta.

L’applicazione della cedolare secca non influenza, invece, l’applicazione di altre deduzioni e detrazioni d’imposta, quali, ad esempio, quelle del 36% o del 55%, previste, rispettivamente, per i lavori di ristrutturazione edilizia su immobili abitativi (art. 1 della legge n. 449 del 1997 e successive modificazioni) e per gli interventi di risparmio energetico (art. 1, commi 344 e seguenti, della legge n. 296 del 2006 e successive modificazioni), le quali restano applicabili, secondo la specifica disciplina, a prescindere dalle modalità di tassazione del reddito fondiario, mediante IRPEF e relative addizionali o mediante cedolare secca. Resta fermo, naturalmente, che le suddette detrazioni d’imposta potranno essere fatte valere esclusivamente sull’IRPEF e non anche sulla cedolare secca.

Contitolarità del diritto di proprietà e di altri diritti reali di godimento

— Esercizio dell’opzione

Qualora vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, compilando l’apposito modello RLI, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello 69. L’opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.

— Mancato esercizio dell’opzione da parte di uno o più locatori

I locatori che non esercitano l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Quando conviene e quando non conviene optare per la cedolare secca

Trattandosi di un regime di tassazione opzionale, prima di scegliere la “cedolare secca”, dovrà essere fatta un’analisi attenta della sussistenza delle condizioni e di tutti gli elementi che possono condizionare tale scelta, al fine di verificare quale sia la soluzione corretta e più conveniente.

Generalmente scegliere il regime impositivo della cedolare secca è una scelta conveniente, basti pensare che l’aliquota Irpef più bassa è del 23% (considerando le addizionali locali si attesta al 24–25%), ed è in ogni caso superiore rispetto a quella più alta disponibile con la cedolare secca(21%).

Eppure vi sono casi nei quali questo vantaggio non è così evidente, ed anzi non c’è.

Il caso decisamente più comune è quello del locatore che può beneficiare di importanti detrazioni (derivanti, ad esempio, da opere di ristrutturazione o efficientamento energetico di una abitazione): costui, quindi, gode di un potenziale credito di imposta, ma tale credito è appunto potenziale perchè sarà possibile sfruttarlo solo in presenza di un imponibile Irpef. Per poter sfruttare queste detrazioni disponibili serve una “capienza” di Irpef sulla quale esercitare i benefici. Generalmente, se ci sono altri redditi al di là di quello da locazione, è probabile ci sia sufficiente capienza di Irpef per assorbire le detrazioni. E che quindi non vadano persi potenziali benefici fiscali.

Ora, se tale locatore, invece, gode di tali consistenti detrazioni ma dispone di limitati o nulli redditi da lavoro o di altro genere da assoggettare all’Irpef, si ritrova in questa situazione:

• attraverso la scelta della cedolare secca caricherebbe un onere fiscale sul reddito di locazione;
• scegliendo invece di assoggettare il reddito da locazione all’Irpef, le detrazioni di cui egli gode andrebbero, in tutto o in parte, ad annullare il reddito imponibile, determinando una assenza di Irpef da versare allo Stato, ritrovandosi così a versare poco o niente.

Se quello da locazione è l’unico reddito che ha il locatore, oppure si affianca ad altri redditi molto bassi, la scelta è quindi meno scontata di quanto possa sembrare, perché il vantaggio dell’aliquota al 21% della cedolare secca può essere riassorbito o addirittura perso dal fatto di non poter sfruttare le detrazioni.

L’opzione della cedolare secca nei casi di trasferimento dell’immobile

L’Agenzia delle Entrate, mediante la circ. n. 20 del 2012 ha specificato che in caso di trasferimento dell’immobile (cessione, successione o donazione dell’immobile) l’opzione per la cedolare cessa:

• immediatamente per le imposte sul reddito
• alla fine dell’annualità contrattuale per le imposte di registro e bollo

Il subentrante può optare per la cedolare secca presentando il mod. RLI entro 30 gg. dalla data di effetto del trasferimento.

— Nel caso di immobile cointestato e contratto a nome di uno solo dei comproprietari, anche l’altro può applicare la cedolare.

LOCAZIONI

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