Il Diritto di Usufrutto

L’Usufrutto è il diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti, rispettando però la destinazione economica della cosa stessa.

L’usufruttuario di una casa di abitazione potrà perciò abitarla o darla in locazione, ma non potrà abbatterla per costruirne un’altra, nè potrà modificarla per trasformare il piano terreno in un negozio; l’usufruttuario di un terreno agricolo potrà coltivarlo o darlo in affitto, ma non potrà trasformarlo in un parco, nè sfruttarlo per costruirvi un edificio, ecc…

È un diritto reale (ossia riguarda un bene) di godimento che comprime la proprietà, la quale diventa “nuda”: si tratta infatti di un diritto parziario, perchè coesiste con un altro diritto, ossia, appunto, il diritto di nuda proprietà.

Il contenuto del diritto di usufrutto, nel suo aspetto essenziale, è costituito dalla facoltà di godere della cosa, facoltà che trova il suo limite nell’obbligo di conservare inalterata la destinazione economica della cosa medesima.

Proprietà/Possesso

Fino all’estinzione dell’usufrutto, il proprietario è privato della possibilità di usare la cosa. Il suo diritto, così compresso, prende il nome di nuda proprietà: ovvero conserva la proprietà dell’immobile, ma ne trasferisce il possesso all’usufruttuario.

Il proprietario continua dunque a disporre dell’immobile e può ad esempio decidere di venderlo, ma tale atto non estingue l’usufrutto e chi acquista la casa manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell’usufrutto.

Nel momento in cui si estingue l’usufrutto il proprietario acquista nuovamente tutti i diritti sull’immobile e si ricostituisce la pienezza potestativa.

Costituzione dell’usufrutto

L’usufrutto può venire costituito per testamento o per contratto: il proprietario può disporre a favore di altri dell’usufrutto, conservando la nuda proprietà (oppure può cedere ad altri la nuda proprietà, trattenendo per sè l’usufrutto: si dice che l’usufrutto è costituito per trasferimento nel primo caso, per deduzione nel secondo caso).

Inoltre l’usufrutto si può acquistare attraverso il suo prolungato esercizio di fatto: è il fenomeno dell’usucapione.

L’usufrutto può essere costituito:

  • con diritto di accrescimento: esempio, due coniugi hanno l’usufrutto su un immobile al 50% ciascuno, se nell’atto viene indicato il diritto di accrescimento, significa che alla morte di uno dei due coniugi la sua quota di usufrutto accrescerà quella del coniuge superstite che diventerà quindi usufruttuario al 100%;

Tipi di usufrutto

L’usufrutto può essere legale, volontario, o acquisito per usucapione:

  • È legale quello dei genitori (o del tutore) che esercitano la patria potestà sui beni immobili posseduti dal figlio non ancora in maggiore età: è l’unico caso in cui l’usufrutto non nasce da un atto; può essere acquisito a seguito di acquisto, donazione e successione di immobili ad un minore: decade automaticamente nel momento in cui il minore compie 18 anni (è l’unico caso in cui un genitore dichiara i beni immobili dei figli);

Usufrutto e IMU

In caso di usufrutto il pagamento dell’IMU è a carico dell’usufruttuario. Se quest’ultimo adibisce l’abitazione a prima casa non è tenuto al pagamento dell’imposta. Dopo alcuni dubbi, è stato chiarito, infatti, che il pagamento dell’IMU di una casa in usufrutto spetta a colui che ne gode e non ai loro proprietari; quindi, nel caso, frequente, dei genitori che concedono l’uso di un immobile in usufrutto ad un figlio, sarà quest’ultimo dovrà sostenere le spese relative all’IMU (a meno che non sia prima casa), così come degli altri costi connessi all’uso del locale, come quelle relativi ai consumi elettrici ad esempio.

Diritti e doveri del proprietario e dell’usufruttuario

L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene come crede e di ricavarne tutte le utilità, ad esempio può decidere di utilizzare il bene per le proprie esigenze abitative, oppure, invece, di affittare l’immobile e riscuotere gli affitti relativi, oppure, ancora, può decidere di concedere l’immobile in comodato ad un familiare o ad un amico.

Il titolare della nuda proprietà, invece, è il titolare di una intestazione che, si può dire, è priva di significato nel momento in cui il diritto è costituito, ma diventerà automaticamente una piena proprietà, e senza imposte, nel momento in cui l’usufrutto cesserà.

Ex art. 1008 cod. civ., tutte le imposte che derivano dal possesso del bene competono all’usufruttuario (quindi l’IMU, l’Irpef, la Tasi, la Tari…).

La manutenzione ordinaria del bene compete all’usufruttuario. La manutenzione straordinaria del bene, invece, compete al nudo proprietario.

Durata dell’usufrutto

L’usufrutto è necessariamente temporaneo: solo così la nuda proprietà conserva un significato e un valore, e così si spiegano i limiti che caratterizzano il diritto di usufrutto e che hanno lo scopo di conservare le ragioni del proprietario.

La legge prevede che, se l’usufrutto è costituito a favore di una persona fisica, esso può durare al massimo per la durata della vita di questa persona; se invece l’usufrutto è costituito a favore di un ente-persona giuridica, in questo caso l’usufrutto non può durare più di 30 anni.

La caratteristica della cedibilità dell’usufrutto

Una caratteristica essenziale del diritto di usufrutto è la sua cedibilità: quindi, ad esempio, il titolare di un diritto di usufrutto che dura 30 anni e che ne ha goduto per 5 anni, può trasferire il diritto di usufrutto ad un acquirente, o a titolo oneroso o a titolo gratuito; ma il diritto di usufrutto così acquistato dal nuovo titolare avrà sempre l’originaria durata che era stata stabilita.

E’ fatto divieto dell’usufrutto successivo: se si costituisce l’usufrutto a favore di una persona, disponendo che, alla morte di questa, l’usufrutto debba continuare in capo ad altri, la disposizione ha valore soltanto a favore del primo usufruttuario.

Il calcolo del valore della nuda proprietà

Il valore della nuda proprietà si calcola in base all’incidenza che ha il diritto di usufrutto: il valore della nuda proprietà è dato dal prezzo di mercato dell’immobile, sottratto l’usufrutto (e la sua durata). Nel caso frequente di usufrutto vitalizio, in particolare, ha valore fondamentale l’età anagrafica dell’usufruttuario. Occorre quindi prendere in considerazione l’età dell’usufruttuario (anni compiuti) e verificare in base ad una tabella l’incidenza percentuale dei diritti di usufrutto e nuda proprietà con riferimento al valore della piena proprietà.

Pignorabilità del diritto di usufrutto

L’usufrutto è pignorabile, ma ciò riguarda solo il diritto di usufrutto e non la nuda proprietà.

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