Il Diritto di Usufrutto

L’Usufrutto è il diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti, rispettando però la destinazione economica della cosa stessa.

L’usufruttuario di una casa di abitazione potrà perciò abitarla o darla in locazione, ma non potrà abbatterla per costruirne un’altra, nè potrà modificarla per trasformare il piano terreno in un negozio; l’usufruttuario di un terreno agricolo potrà coltivarlo o darlo in affitto, ma non potrà trasformarlo in un parco, nè sfruttarlo per costruirvi un edificio, ecc…

È un diritto reale (ossia riguarda un bene) di godimento che comprime la proprietà, la quale diventa “nuda”: si tratta infatti di un diritto parziario, perchè coesiste con un altro diritto, ossia, appunto, il diritto di nuda proprietà.

Il contenuto del diritto di usufrutto, nel suo aspetto essenziale, è costituito dalla facoltà di godere della cosa, facoltà che trova il suo limite nell’obbligo di conservare inalterata la destinazione economica della cosa medesima.

Proprietà/Possesso

Il proprietario continua dunque a disporre dell’immobile e può ad esempio decidere di venderlo, ma tale atto non estingue l’usufrutto e chi acquista la casa manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell’usufrutto.

Nel momento in cui si estingue l’usufrutto il proprietario acquista nuovamente tutti i diritti sull’immobile e si ricostituisce la pienezza potestativa.

Costituzione dell’usufrutto

Inoltre l’usufrutto si può acquistare attraverso il suo prolungato esercizio di fatto: è il fenomeno dell’usucapione.

L’usufrutto può essere costituito:

  • con diritto di accrescimento: esempio, due coniugi hanno l’usufrutto su un immobile al 50% ciascuno, se nell’atto viene indicato il diritto di accrescimento, significa che alla morte di uno dei due coniugi la sua quota di usufrutto accrescerà quella del coniuge superstite che diventerà quindi usufruttuario al 100%;
  • senza diritto di accrescimento: esempio, coniugi usufruttuari al 50% ciascuno, nudo proprietario il figlio al 100%. Muore uno dei due coniugi, la quota di usufrutto del deceduto si riunisce alla nuda proprietà del figlio, il quale avrà il 50% di nuda proprietà e il 50% di piena proprietà.

Tipi di usufrutto

  • È legale quello dei genitori (o del tutore) che esercitano la patria potestà sui beni immobili posseduti dal figlio non ancora in maggiore età: è l’unico caso in cui l’usufrutto non nasce da un atto; può essere acquisito a seguito di acquisto, donazione e successione di immobili ad un minore: decade automaticamente nel momento in cui il minore compie 18 anni (è l’unico caso in cui un genitore dichiara i beni immobili dei figli);
  • È volontario quello istituito con un contratto — a titolo oneroso o gratuito — o per testamento;
  • Infine l’usufrutto può essere acquisito per usucapione, mediante il possesso continuato e ininterrotto dell’abitazione per il periodo di tempo previsto dalla legge.

Usufrutto e IMU

Diritti e doveri del proprietario e dell’usufruttuario

Il titolare della nuda proprietà, invece, è il titolare di una intestazione che, si può dire, è priva di significato nel momento in cui il diritto è costituito, ma diventerà automaticamente una piena proprietà, e senza imposte, nel momento in cui l’usufrutto cesserà.

Ex art. 1008 cod. civ., tutte le imposte che derivano dal possesso del bene competono all’usufruttuario (quindi l’IMU, l’Irpef, la Tasi, la Tari…).

La manutenzione ordinaria del bene compete all’usufruttuario. La manutenzione straordinaria del bene, invece, compete al nudo proprietario.

Durata dell’usufrutto

La legge prevede che, se l’usufrutto è costituito a favore di una persona fisica, esso può durare al massimo per la durata della vita di questa persona; se invece l’usufrutto è costituito a favore di un ente-persona giuridica, in questo caso l’usufrutto non può durare più di 30 anni.

La caratteristica della cedibilità dell’usufrutto

E’ fatto divieto dell’usufrutto successivo: se si costituisce l’usufrutto a favore di una persona, disponendo che, alla morte di questa, l’usufrutto debba continuare in capo ad altri, la disposizione ha valore soltanto a favore del primo usufruttuario.

Il calcolo del valore della nuda proprietà

Pignorabilità del diritto di usufrutto

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