Il Diritto di Abitazione

Il diritto di abitazione è il diritto di godere di un immobile altrui: il titolare del diritto può occupare e utilizzare l’abitazione in questione nei limiti delle sue esigenze e di quelle della sua famiglia.

Ad esempio: Il diritto di abitazione è quello che vanta la ex moglie, dopo la separazione, sulla casa del marito quando il giudice, in presenza di figli, le consente di restare nell’immobile.

Allo stesso modo è titolare del diritto di abitazione il coniuge rimasto vedovo dopo la morte del proprietario della casa che costituiva la residenza familiare.

È un diritto che si costituisce:

• per atto pubblico, è disciplinato dall’art. 1022 del codice civile: “Chi ha il diritto d’abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della famiglia”;
• per successione, è disciplinato dall’art. 540 del codice civile, il quale, tra l’altro, dispone che al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare (per casa si intende quella abitata in maniera prevalente e duratura dalla famiglia. Restano, pertanto, escluse le seconde case.
  La norma non si applica al coniuge separato, in quanto in tal caso difetta il requisito della coabitazione) e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni (è dubbio se il diritto spetti anche sugli immobili in comproprietà con terzi). Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli.

Da approfondire in particolare è il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite.

In caso di morte del titolare di un diritto di abitazione, al coniuge supersiste sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se sono di proprietà del defunto o acquistati in comune (come prevede l’art. 540 del codice civile).

Il diritto di abitazione si acquisisce immediatamente al momento dell’apertura della successione ereditaria. Tale diritto grava sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli.

La norma in questione, riservando al coniuge, oltre alla quota di legittima, anche il diritto di abitazione e di uso rispettivamente sulla residenza familiare e sui mobili che la corredano, ha l’ intento di preservare la sfera degli affetti del coniuge superstite, consentendo a questo di continuare a vivere nella casa familiare.

Oggetto del diritto è dunque la casa coniugale, ossia l’abitazione in cui i coniugi svolgevano la loro vita di coppia e, quindi, l’abitazione adibita a residenza familiare.

I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione.

Sotto il profilo fiscale, il diritto di abitazione è sicuramente rilevante, infatti, la titolarità del diritto di abitazione costituisce presupposto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e, in particolare, il reddito derivante dal diritto di abitazione è qualificato reddito fondiario ai sensi dell’art. 6 del Tuir.

Ugualmente gravano sul titolare del diritto di abitazione i tributi locali, in particolare l’IMU e la tassa rifiuti.

Il titolare del diritto di abitazione, al pari dell’usufruttuario, è, infatti, soggetto passivo d’imposta e deve corrispondere i tributi in relazione all’intero immobile sul quale grava il diritto, indipendentemente dalle sue quote di possesso.

Gli altri eredi, in quanto nudi proprietari, non sono invece soggetti passivi d’imposta e quindi in relazione all’immobile non devono versare alcun tributo.

La circolare del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 18/05/2012, in effetti, inserisce tra i soggetti passivi dell’imposta rientrano anche i titolari del diritto di abitazione. Per questa ragione, quindi, il coniuge superstite, in quanto titolare del diritto di abitazione, è soggetto passivo di Imu. Se si tratta però di abitazione principale, il coniuge supersiste che vi risiede e vi dimora non deve pagare l’Imu.

Da sottolineare che l’opinione prevalente, anche in giurisprudenza, ritiene che il diritto di abitazione spetti anche in assenza di testamento e quindi in presenza di successione legittima.

A partire dal 1975 (prima il diritto di abitazione non si applicava e tutto ciò che si ereditava seguiva le quote di successione previste dalla legge, con la differenza che al coniuge spettava l’usufrutto uxorio anziché la piena proprietà. Esempio: decede il marito (eredi moglie e due figli); alla moglie rimaneva una quota di usufrutto uxorio (di 1/3) ed ai figli la proprietà dei beni del deceduto) al fine di poter applicare il diritto di abitazione è necessario il verificarsi delle seguenti condizioni:

○ il deceduto (da solo o insieme al coniuge) doveva essere proprietario della casa coniugale e non usufruttuario;

○ il coniuge superstite, al momento del decesso dell’altro coniuge, deve risiedere nella casa coniugale ereditata (tale diritto vale solo se effettivamente esercitato).

Esempio: moglie e marito sono comproprietari al 50% ciascuno dell’appartamento dove hanno la residenza ed hanno un figlio. Decede il marito, la moglie acquisisce il diritto di abitazione (100%) sulla casa di residenza oltre ad ereditare la quota di proprietà per legge diventando così proprietaria complessivamente del 75%; il figlio eredita una quota di proprietà, nella fattispecie pari al 25%.

La moglie nel 2019 ha pagato l’IMU sul 100% se l’immobile fosse stato di categoria catastale A1-A8-A9, in tal caso il reddito dell’immobile non concorrerebbe al reddito complessivo ai fini IRPEF in quanto il fabbricato è assoggettabile a IMU.

Il diritto di abitazione:

◘ si applica solo sulla residenza coniugale e sulle relative pertinenze (es. garage, cantina, ecc.);

◘ non si può cedere né si può esercitare se l’immobile su cui si ha tale diritto viene dato in locazione;

◘ rimane anche se il coniuge superstite rinuncia all’eredità (con verbale al momento della successione), o se viene escluso tramite testamento è quindi un diritto irrinunciabile in caso di successione in quanto viene attribuito dal codice civile;

◘ permane fino alla morte del coniuge superstite o fino a quando egli/ella non trasferisce altrove la propria residenza.

Nel caso il deceduto fosse stato proprietario di due appartamenti, il diritto di abitazione spetta solo su quello dei due che era la casa coniugale e sull’eventuale unità immobiliare di pertinenza. Anche se da un appartamento se ne ricavano due (a seguito di modifiche strutturali apportate successivamente al decesso), il diritto spetta su uno solo.