Il Catasto

Cos’è il Catasto

Il Catasto è l’archivio dove sono iscritti tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale e si suddivide in due settori:

• il Catasto dei Terreni e
• il Catasto dei Fabbricati.

I documenti catastali non sono probatori al fine di determinare la proprietà di un immobile. Al riguardo è bene valutarli con molta attenzione in quanto il contribuente potrebbe essere in possesso di una visura catastale non aggiornata rispetto ad un evento (successione, vendita, acquisto, donazione) avvenuto successivamente.

Il Catasto Fabbricati

È formato dall’insieme di tutte le unità immobiliari urbane, costituite da fabbricati o loro porzioni, che autonomamente siano suscettibili di reddito proprio, ed ha la funzione di conservare:

➜ l’archivio grafico delle planimetrie che rappresentano ciascuna unità;

➜ l’archivio amministrativo dei possessori (in base al loro codice fiscale).

La consultazione dei dati presenti può avvenire, interrogando il Catasto: per soggetto titolare dell’immobile, per identificativo catastale, per Comune dove è situato l’immobile, per indirizzo.

Il documento che viene rilasciato, denominato “visura catastale”, contiene:

• i dati anagrafici, le quote e la natura del diritto degli intestati;
• i dati identificativi catastali delle unità immobiliari urbane (foglio, mappale e subalterno);
• i dati toponomastici (via e civico);
• il piano;
• la zona censuaria;
• la categoria catastale di appartenenza;
• la classe di merito (a seconda del pregio e dell’ubicazione);
• la consistenza in vani (A), metri cubi (B) o metri quadrati (C);
• la rendita catastale da utilizzare ai fini fiscali.

— Esempio di Visura Catastale Fabbricati

Nell’ambito di una visura catastale fabbricati innanzitutto troviamo gli Identificativi Catastali, che sono i dati che consentono di individuare con esattezza il fabbricato al Catasto, e comprendono:

• Sezione Urbana, se prevista
• Foglio
• Numero/Particella
• Subalterno

Quindi troviamo i Dati di Classamento, che sono gli elementi che determinano la redditività del fabbricato:

• Zona Censuaria e Micro zona, se previste
• Categoria
• Classe
• Consistenza

In particolare le Categorie si distinguono in A, B, C, D, E, F seguite da un numero. Viene attribuita in base alla destinazione d’uso dell’immobile e ad alcune sue caratteristiche strutturali che ne determinano il valore.

• Categoria A: immobili ad uso abitativo (da A1 a A11), esclusi gli A10 (uffici)
• Categoria B: immobili per uso di alloggi collettivi Categoria C: immobili a destinazione commerciale esclusi i C6 garage o posti auto, C2 cantine e C7 tettoie
• Categoria D: immobili ad uso industriale
• Categoria E: immobili a destinazione particolare Categoria F: entità urbane

Poi troviamo la Rendita Catastale, che è la rendita, utile ai fini fiscali, determinata dal Catasto, in base ai dati di Classamento.

Infine abbiamo Dati Anagrafici, Diritti e Oneri Reali, i quali individuano le quote di possesso dei soggetti che risultano intestatari del fabbricato al catasto.

Il Catasto Terreni

Ha la funzione di formare e conservare:

➜ l’archivio geometrico dove è rappresentato tutto il territorio nazionale, mediante supporti cartacei in scala, oggi anche informatizzati, denominati fogli di mappa ordinati e numerati per comune. I terreni sono individuati con le loro linee di proprietà, in porzioni denominate particelle, a cui vengono attribuiti appositi numeri (di mappa e di particella) che consentono il collegamento con gli archivi amministrativi di entrambi i settori catastali

➜ l’archivio amministrativo dove sono iscritti tutti i possessori in base al loro codice fiscale, interrogabile per comune, per soggetto, per identificativo catastale, in cui sono indicati:

— i soggetti intestatari di terreni con i loro dati anagrafici, il codice fiscale e le quote di diritto (proprietà, uso, usufrutto, ecc.);

— i dati identificativi delle singole particelle (foglio e mappale);

— la qualità (seminativo, frutteto, vigneto, bosco, ecc.);

— la superficie espressa in ettari;

— il rispettivo reddito dominicale (attribuito alla proprietà) e agrario (attribuito al conduttore), da utilizzare ai fini fiscali.

— Esempio di visura catastale terreni

Le informazioni reperibili da una visura effettuata al catasto terreni sono le seguenti:

• Dati della richiesta contenenti il Comune, la Provincia e gli estremi catastali della visura;
• Dati Identificativi, dove vengono identificati foglio e particella, che sono i dati che permettono di individuare con esattezza quel terreno al Catasto;
• Dati di Classamento, che sono gli elementi che determinano la redditività
  del terreno e dove vengono identificati: — Qualità, che possa essere seminativo, uliveto, pascolo ecc…; — Classe, parametro che identifica il grado di produttività delle unità; — Superficie della particella, indicata in ettari are e centiare;
• Quindi abbiamo il Reddito Catastale: i terreni agricoli forniscono due tipi di reddito, determinati dal “catasto” e utili ai fini fiscali:
  REDDITO DOMINICALE e REDDITO AGRARIO
• Informazioni dell’ultimo trasferimento di diritti, o variazioni effettuate;
• Intestatari, dove sono riportati tutti i dati relativi ad uno o più intestatari del bene specificando per ogni intestatario il reale diritto sulla proprietà (proprietà, usufrutto, concedente ecc…)