I Terreni: categorie e concetti fiscali

I redditi fondiari (redditi provenienti da terreni e fabbricati)

I redditi fondiari sono quei redditi che derivano dal possesso di terreni e fabbricati situati nel territorio dello Stato, e concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che li possiedono.

In caso di usufrutto, l’imposta colpisce l’usufruttuario.

In caso di comproprietà o multiproprietà a ciascun comproprietario è imputata una quota del reddito dell’immobile pari alla quota di proprietà detenuta nello stesso.

In realtà, sono previste delle deroghe a tale regola generale. Nel caso in cui il terreno agricolo venga affittato, parte del reddito fondiario (la quota di reddito agrario) andrà a formare il reddito complessivo dell’affittuario, che vanta un diritto personale di godimento, e non del proprietario del terreno, che vanta un diritto reale.

Inoltre, in linea generale possono essere titolari di redditi fondiari solo le persone fisiche e le società semplici, dato che nelle società commerciali (S.n.c., S.a.s., S.p.A., S.a.p.a. e S.r.l.), ciascun reddito prodotto viene assorbito nel reddito d’impresa. L’unica eccezione è prevista con riferimento agli immobili non strumentali per lo svolgimento dell’attività (cd “immobili civili” o “immobili patrimoniali”) compresi nel patrimonio aziendale. Lo stesso vale per il lavoro autonomo.

I redditi fondiari devono essere dichiarati dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale, e vanno dichiarati in ragione del fatto che terreni e fabbricati esprimono di per sè un reddito: la rendita catastale per i fabbricati, il reddito dominicale ed il reddito agrario per i terreni, di cui ci occuperemo in questa sede.

I contribuenti sono tenuti a dichiarare i redditi derivanti dalla titolarità di diritti reali sui terreni, quali la proprietà, l’enfiteusi, l’usufrutto o altro diritto reale.

Immobile all’estero o proprietario all’estero di immobile in Italia

In caso di immobile situato all’estero il reddito che ne deriva andrà tra i cosiddetti redditi diversi.

I redditi fondiari, derivanti da fabbricati locati, prodotti in Italia devono essere dichiarati dalle persone fisiche anche se residenti in uno Stato estero.

Modalità di dichiarazione dei redditi fondiari

I redditi fondiari devono essere dichiarati:

• Secondo il criterio di competenza (e non per cassa) nei quadri A (terreni) e B (fabbricati): sono infatti imputati indipendentemente dalla percezione, per il periodo d’imposta durante il quale si è verificato il possesso, al proprietario o al titolare di altro diritto reale sull’immobile.
• Dai possessori di immobili:

— Proprietario

— Usufruttuario

— Enfiteuta

— Titolare del diritto d’uso

— Titolare del diritto di abitazione

— Titolare del diritto di superficie

• In base alla quota ed ai giorni di possesso.

In relazione al reddito dei terreni:

• l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali sul reddito dominicale,
• mentre il reddito agrario continua ad essere assoggettato a tassazione.

Per quanto riguarda invece il reddito dei fabbricati:

• l’Imu sostituisce l’Irpef sugli immobili non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito (nel caso invece degli immobili non locati, situati nello stesso Comune dove si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, il loro reddito è assoggetato ad Irpef nella misura del 50%). Inoltre, nel caso di esenzione ai soli fini Imu, deve essere considerato ai fini Irpef anche il reddito derivante dagli immobili non affittati.

I terreni

I terreni si suddividono in:

• TERRENI AGRICOLI, i quali producono due tipologie di reddito da dichiarare:

— reddito dominicale (art. 27 del Tuir) che è il reddito, legato alla proprietà del terreno, che viene quindi dichiarato ai fini Irpef sempre e solo dal proprietario del terreno.

— reddito agrario (art. 32 del Tuir) il quale va dichiarato da chi coltiva il fondo, proprietario o affittuario che sia. È un reddito legato alla coltivazione del terreno.

I redditi, dominicale ed agrario, si rilevano dalla visura catastale, facendo attenzione che:

— se la coltura praticata su tali terreni corrisponde a quella risultante in catasto, i redditi indicati nella visura catastale sono corretti;

— se la coltura praticata su tali terreni non corrisponde a quella risultante al catasto, il proprietario ha l’obbligo di presentare la variazione di coltura dei redditi dominicale e agrario all’ Agenzia del Territorio competente, entro il 31.01 dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione.

In caso di variazione di coltura cambiano il reddito dominicale e agrario.

• AREE EDIFICABILI che:

— producono reddito anche ai fini IRPEF (se iscritte al catasto con RD e RA);

— producono sempre reddito ai fini IMU;

— producono reddito ai fini TASI se previsto dal Comune di ubicazione.

Un terreno è agricolo oppure è edificabile, a seconda della destinazione che gli ha attribuito il Comune (sul cui territorio è situato il terreno) attraverso il “piano regolatore”: è quindi utile verificare sempre, presso gli uffici comunali, la destinazione del terreno richiedendo il Certificato di destinazione Urbanistica.

La rivalutazione dei terreni

A norma dell’art. 1, c. 512, della L. n. 228/2012, come modificato dall’art. 7 del D.L. n. 91/2014 conv. in L. n. 116/2014, i redditi dominicali ed agrari dei terreni (già da rivalutare, rispettivamente dell’80% e del 70%, tranne per quelli concessi in affitto a giovani agricoltori), devono essere ulteriormente rivalutati del 30%.

La predetta rivalutazione del 30% non si applica per i terreni posseduti e condotti da IAP e CD, iscritti alla previdenza agricola. Gli stessi soggetti godono del medesimo beneficio anche se hanno concesso in affitto o in comodato i terreni alla società con la qualifica di IAP, a norma dell’art. 9 del D. Lgs n. 228/2001 (v. Circolare AdE n. 12/E del 03/05/2013).

Da dove si rilevano i redditi dei terreni

I redditi dei terreni si rilevano da:

• Visure catastali
• Atti di compravendita
• Dichiarazioni di successione
• Precedenti dichiarazioni dei redditi

Da chi devono essere dichiarati i redditi dei terreni

I redditi dei terreni devono essere dichiarati da:

• Proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale
• Affittuario dei fondi di affitto
• Socio, partecipante dell’impresa familiare o titolare dell’impresa agricola individuale

Non devono essere dichiarati

Non vanno dichiarati i seguenti terreni:

• Terreni pertinenze dei fabbricati urbani (giardini, cortili)
• Terreni, parchi e giardini aperti al pubblico
• Terreni dati in affitto per usi non agricoli
• Terreni situati all’estero

Per i terreni non affittati l’IMU sostituisce l’Irpef.

Revisione delle rendite catastali

La revisione delle rendite catastali è disposta periodicamente (almeno una volta ogni 10 anni) con un apposito decreto ministeriale ed ha effetto dall’anno successivo a quello in cui avviene la pubblicazione sulla GU.

Al di fuori della revisione periodica sono poi ammesse variazioni in aumento o in diminuzione della rendita catastale su istanza del contribuente. In particolare, sono ammesse variazioni in aumento nel caso di modifica della coltura allibrata in Catasto con altra di maggiore redditività. In tal caso il contribuente:

• deve dare comunicazione del cambio di coltura all’UTE entro il 31/12, a pena di sanzioni amministrative;
• dovrà calcolare il reddito secondo l’incrementata rendita catastale a partire dallo stesso anno in cui avviene il cambio di coltura.

Sono ammesse, poi, variazioni in diminuzione della rendita catastale:

• in caso di variazione della coltura allibrata in Catasto con altra di minore redditività;
• per diminuzione della capacità produttiva del terreno (naturale o per forze di causa maggiore);
• nel caso in cui la piantagione venga colpita da una patologia, ovvero qualora vi sia una infestazione di insetti in grado di rovinare il raccolto[1];

In tali casi è ammessa una diverso classamento del terreno, purché:

1. si tratti di variazioni non temporanee;
2. ne sia fatta denuncia entro il 31/12/n+1 per avere effetto dall’anno n: se la denuncia avviene successivamente, la variazione della rendita avrà effetto dall’anno di presentazione della denuncia.

Un terreno agricolo può diventare area edificabile a seguito della modifica del piano regolatore da parte del Comune.

Se sull’area edificabile viene costruito un immobile, ai fini delle imposte, deve essere dichiarata la rendita catastale dell’immobile.

L’IMU, quando è dovuta, sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali in relazione ai terreni non affittati.

Nel caso in cui il terreno agricolo non sia affittato, la sostituzione opera solo con riferimento al reddito dominicale mentre il reddito agrario rimane assoggettabile anche all’IRPEF e relative Addizionali; se il terreno agricolo rientra tra quelli esenti da IMU, sarà assoggettabile ad IRPEF e relative addizionali sia il reddito dominicale che il reddito agrario indipendentemente dal fatto che l’immobile sia o no affittato.

Chi deve indicare in dichiarazione i redditi dei terreni

Devono indicare in dichiarazione i redditi di terreni:

➜ Il proprietario coltivatore del terreno — È il caso del proprietario (o l’usufruttuario) che coltiva da sé il proprio terreno, oppure che sceglie di lasciarlo incolto.

➜ Il conduttore del fondo — È l’affittuario, non è il proprietario ma colui che esercita l’attività di conduzione del fondo.

Fino all’anno 2019 non concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF i redditi dominicali e agrari dei terreni dichiarati dai coltivatori diretti (CD) e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP) (Co. 44 art. 1 Legge 232/2016 “Bilancio 2017”).