Gli Immobili e le Imposte

Tutte le imposte dovute sugli immobili variano in base al tipo di utilizzo dell’immobile.

In sintesi si può affermare che sono dovute imposte sugli immobili in tre momenti di seguito rappresentati:

1➜ Al momento dell’acquisizione (acquisto, usucapione ed in alcuni casi donazione/successione). Le imposte dovute non si pagano in sede di dichiarazione dei redditi.

2➜ Nell’arco di tempo in cui si detiene il possesso dell’immobile. Il reddito degli immobili deve essere indicato in dichiarazione dei redditi ma concorre alla determinazione del reddito complessivo solo se l’immobile è locato o affittato oppure se non è assoggettabile a IMU con una eccezione.

Il reddito degli immobili è assoggettato a:

  • IRPEF e Addizionali all’Irpef se:

— l’immobile è locato;

— l’immobile non è locato e non è assoggettabile a IMU;

— l’immobile non è locato, è assoggettato ad IMU ed è situato nello stesso Comune in cui è ubicata la casa di abitazione in proprietà;

Nel caso di un fabbricato ad uso abitativo concesso in locazione, in sostituzione dell’Irpef e delle Addizionali all’Irpef, lo stesso può essere assoggettato ad imposta nella forma di “cedolare secca”.

  • IMU (Imposta Municipale sugli Immobili) che non si applica alla casa di abitazione se di categoria catastale diversa da A1 — A8 — A9 e relative pertinenze di categoria catastale C2 — C6 — C/7 massimo una per categoria;
  • TASI imposta sui servizi indivisibili erogati dai Comuni che non si applica ai terreni agricoli e, dal 2016, anche alla casa di abitazione se di categoria catastale diversa da A1 — A8 — A9 e relative pertinenze di categoria catastale C2 — C6 — C/7 massimo una per categoria.

3➜ All’atto della cessione se la stessa avviene a titolo oneroso, cioè con la corresponsione di un corrispettivo in denaro o in permuta. In alcuni casi sulla differenza tra il costo di acquisizione e il corrispettivo percepito per la cessione (plusvalenza) è dovuta un’imposta che si determina in sede di dichiarazione dei redditi.

  • IRPEF e in alcuni casi anche Addizionale all’Irpef,

oppure in alternativa

  • imposta sostitutiva.

In luogo della tassazione in dichiarazione dei redditi, il contribuente può optare per una imposta sostitutiva (tranne nel caso di vendita di un’area edificabile); in questo caso è il Notaio che calcola l’importo dell’imposta dovuta indicandolo nell’atto.

— Come sono determinati la rendita o il reddito indicati nelle visure catastali

Rendita catastale = La rendita catastale è il reddito che Agenzia delle Entrate (Agenzia del Territorio) attribuisce a ogni singolo bene immobile. Essa r

appresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte (imposta sui redditi, IMU, imposta di registro, etc.).

Ogni unità immobiliare ha la propria rendita catastale, ad eccezione degli immobili a destinazione particolare (stazioni, ponti, chiese, cimiteri, etc.),

Per ogni territorio comunale o per zone comunali sono determinati gli estimi catastali, da assegnare come valore. A seconda della tipologia di fabbricato (di lusso o economico) e di altri requisiti della costruzione, si applica l’estimo per ogni vano delle unità abitative (Cat. A), per ogni mc delle unità per alloggi collettivi (Cat. B) e per ogni mq delle unità commerciali e varie (Cat. C).

Le categorie catastali sono:

  • Gruppo A (uso abitazione/uffici) — consistenza catastale calcolata in vani
  • Gruppo B (alloggi collettivi) — consistenza catastale calcolata in mc
  • Gruppo C (uso commerciale e vario) — consistenza catastale calcolata in mq

L’Agenzia delle Entrate determina la tariffa d’estimo unitaria, ovvero la rendita catastale media unitaria di ogni categoria e classe.
La rendita catastale di ciascuna unità immobiliare viene quindi calcolata moltiplicando semplicemente la consistenza catastale x la tariffa d’estimo.

E’ comunque possibile conoscere la rendita catastale di un immobile o richiedendo la visura catastale all’ufficio dell’Agenzia del Territorio oppure attraverso il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate, denominato Consultazione rendite catastali. Per effettuare la procedura online è sufficiente indicare: il proprio codice fiscale, gli identificativi o dati catastali (Comune, sezione, foglio, particella) e la provincia di ubicazione di un qualsiasi immobile.

Reddito dominicale = Il reddito dominicale è l’entrata netta che proviene dalla proprietà di un terreno e non dal semplice esercizio dell’attività agricola. La determinazione del reddito dominicale è soggetta alle tariffe d’estimo dei singoli comuni e al tipo di coltura che si esercita sul terreno.

Esso è determinato in base all’ ubicazione del terreno (pianeggiante, montano, ecc.) ed alla tipologia di coltura praticata.

Il reddito dominicale dei terreni è disciplinato dagli Artt. 27–35 D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, e il suo calcolo serve essenzialmente per individuare la base imponibile per l’attribuzione di imposte, tasse e tributi.

Si basa sulle tariffe d’estimo approvate dai singoli comuni e per la sua determinazione si tiene conto del reale diritto di possesso sul terreno (requisito soggettivo) e dell’uso che viene fatto dello stesso per la produzione agricola (requisito oggettivo).

Reddito agrario = Si basa sulla tariffa d’estimo dei terreni in funzione della classe e qualità di coltura, al capitale investito per l’organizzazione e l’espletamento delle attività agricole poste in essere su di esso: esso è determinato in base alla tipologia di coltura praticata.

Per attività agricole si intendono quelle relative alla coltivazione dei terreni, allevamento di animali con mangimi che si ottengono dalla produzione su almeno un quarto dei terreni, trasformazione e conseguente commercializzazione dei prodotti ricavati dalle coltivazioni, produzione di energia elettrica e calore tramite centrali di biomasse installate nei terreni di proprietà.

I proprietari di terreni hanno l’obbligo di comunicare al Catasto eventuali variazioni che dovessero verificarsi sul terreno quali: cambi di destinazione, frazionamenti, variazioni di coltura, ecc.

— Reddito degli immobili ai fini fiscali

Nella maggior parte dei casi il reddito va rilevato dalla visura catastale, ma per determinare l’imponibile da assoggettare a tassazione (IRPEF e IMU/TASI), la rendita catastale o i redditi dominicale e agrario vanno rivalutati in base a coefficienti definiti per legge.

Particolarità dei fabbricati: il fabbricato concesso in locazione, oltre alla rendita catastale produce, per il proprietario, un reddito effettivo individuato nel canone di locazione. Tra i due va assoggettato a tassazione il più alto con particolarità specifiche per le varie tipologie dei contratti di locazione.

— Rivalutazioni

Gli elementi che determinano la base imponibile (indici di rivalutazione e coefficienti) ai fini IRPEF e IMU/TASI sono diversi, quindi il valore della base imponibile sul quale calcolare le rispettive imposte non sarà lo stesso.

— In dichiarazione dei redditi

Ai fini del calcolo delle imposte dovute nella dichiarazione dei redditi:

  • Con riferimento all’IRPEF le aliquote sono determinate da una legge dello Stato, quindi, a parità di imponibile, l’imposta è la stessa indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile.
  • Con riferimento alle addizionali, essendo le aliquote definite dalle Regioni e dai Comuni, a parità di imponibile, l’imposta potrebbe essere diversa a seconda dell’ubicazione dell’immobile.
  • Con riferimento alla Cedolare Secca, imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle Addizionali sul reddito prodotto dai fabbricati ad uso abitativo concessi in locazione, le aliquote sono fissate da una legge dello Stato, quindi a parità di imponibile, l’imposta è la stessa indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile.

— IMU/TASI

L’IMU (Imposta Municipale Unica) e la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) sono istituite da una Legge dello Stato ma la stessa prevede che, rimanendo entro limiti definiti, ogni Comune può determinare:

  • l’aliquota da applicare per il calcolo delle rispettive imposte,
  • agevolazioni o detrazioni ed eventuali regole di comportamento per fruire delle stesse,
  • penalizzazioni (aliquote maggiorate).

Ognuno degli oltre 8.000 comuni italiani, può quindi, attraverso le delibere con le quali vengono approvati i relativi “Regolamenti” IMU e TASI, definirne le rispettive modalità di applicazione (aliquote, agevolazioni, ecc.).

Per una corretta determinazione di queste imposte, si rende quindi necessario conoscere quali sono le norme deliberate dal singolo Comune ove è ubicato l’immobile.

L’IMU, che ha sostituito la vecchia Ici, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali calcolate sui redditi fondiari riferiti ad immobili non locati, è stata istituita anticipatamente ed in via sperimentale dall’art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n.201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n.214 e disciplinata dal medesimo articolo 13 e dagli articoli 8 e 9 del D.lgs. 14 marzo 2011, n.23.

Ulteriori modifiche si sono avute con la legge di Stabilità 2014 che ha abolito l’Imu sulla prima casa, tranne alcune eccezioni.

La TASI è la nuova imposta comunale. Istituita dalla legge di stabilità 2014, riguarda i servizi comunali rivolti alla collettività, come ad esempio la manutenzione stradale o l’illuminazione comunale.

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