I Diritti sugli Immobili

Diritto di Proprietà

È il diritto reale per eccellenza, quello che dà al proprietario i più ampi poteri sul bene: utilizzare il bene, non utilizzarlo, farlo utilizzare temporaneamente da altri, oppure disporne, cioè venderlo o donarlo.

Si può essere proprietari al 100% o condividere il diritto con altri.

Se il proprietario cede ad altri il diritto di utilizzare il suo bene (lo dà in affitto, locazione o comodato) restano fermi i suoi obblighi fiscali.

È il proprietario che deve pagare le imposte sul reddito degli immobili.

Nuda Proprietà

Il proprietario, in presenza di un usufruttuario, ha solo la “nuda proprietà”. Può vendere il bene, ma non goderne, finché non cessa il diritto altrui (per morte, rinunzia al diritto, o altre cause).

Il nudo proprietario non paga le imposte.

Altri diritti reali sugli immobili

Ci sono diritti sull’immobile che, pur non essendo “forti” come la proprietà, sono ugualmente abbastanza ampi da obbligare il titolare degli stessi a pagare, se dovute, le imposte sul reddito del bene in sostituzione del proprietario.

I più diffusi sono:

Usufrutto (terreni e fabbricati): l’usufruttuario ha diritto di utilizzare e godere dei frutti di un bene altrui, di solito per tutta la durata della propria vita.

L’usufrutto nasce normalmente da un contratto di compravendita.

Ad esempio i genitori acquistano la casa e l’intestano al figlio, ma si riservano l’usufrutto. Ne consegue che, per tutta la durata della loro vita abiteranno la casa, o potranno decidere chi farci abitare; il figlio diventerà pieno proprietario solo alla morte dei genitori.

Al diritto di usufrutto di un soggetto corrisponde sempre la nuda proprietà di un altro.

Diritto di abitazione (solo fabbricati): il titolare di tale diritto può abitare l’immobile, non può venderlo né trasformarlo né farlo abitare da altri, dandolo in locazione.

Nasce automaticamente a favore del coniuge superstite, sulla casa adibita a residenza coniugale al momento della morte del proprietario o comproprietario e sulle sue pertinenze.

L’usufruttuario e il titolare del diritto di abitazione pagano le imposte se dovute in luogo del “nudo proprietario” in caso di usufrutto del proprietario in caso di diritto di abitazione

Diritto personale di godimento (Assegnazione casa coniugale a seguito di sentenza di separazione o divorzio)

Il diritto personale di godimento è il diritto, assegnato al coniuge separato o divorziato, a continuare ad abitare nella casa coniugale.

Il diritto di abitare in un immobile può nascere anche a seguito di una sentenza di separazione o divorzio: il Giudice concede tale diritto ad uno dei due coniugi.

In generale, ai fini delle imposte, il coniuge che utilizza l’immobile a seguito di sentenza di separazione o divorzio non è soggetto passivo; non si tratta infatti di un diritto “reale” (quale ad esempio il diritto di abitazione) ma di un diritto “personale di godimento”: è in sostanza equiparabile ad un comodato gratuito.

Fa eccezione alla regola generale quanto ha espressamente previsto il legislatore ai soli fini dell’applicazione dell’IMU:

l’IMU, se dovuta, deve essere versata per il suo intero ammontare dal coniuge assegnatario anche se non proprietario o proprietario in quota della ex casa coniugale.

Da ciò ne consegue che il coniuge non assegnatario, anche se proprietario in tutto o in parte, non è soggetto passivo IMU ma è soggetto passivo IRPEF.

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