Adempimenti successivi alla registrazione dei contratti di locazione dei beni immobili

Che cos’è

Per i contratti di locazione, sublocazione e affitto registrati è possibile effettuare ulteriori adempimenti successivi quali:

  • versamenti per l’annualità successiva

Versamento per l’annualità successiva

Per i contratti di locazione pluriennale il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuata, alternativamente:

  • di anno in anno, fino alla scadenza;

Se si sceglie di versare l’imposta di anno in anno è necessario provvedere spontaneamente al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Il versamento può essere effettuato:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

  • Si prenda ad esempio un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4+4, con canone annuo di 7.200 euro e decorrenza 1/5/2020. L’imposta di registro annuale, pari a € 144,00 (2% del canone), è versata alla registrazione del contratto e entro le scadenze 31/5/2021, 31/5/2022 e 31/5/2023.

Cedolare secca

Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro per l’annualità successiva non è dovuta.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata o modificata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)

Proroga

La proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore che deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia.

Al pari della prima registrazione l’imposta dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga):

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito.

Nel secondo caso (pagamento con modello F24 Elementi identificativi), è necessario comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio, quello ISTAT).

  • Si prenda ad esempio un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4+4, con canone annuo di 7.200 euro e decorrenza 1/5/2016. Alla prima scadenza naturale del contratto (30/4/2020), se lo stesso è prolungato per ulteriori 4 anni, l’imposta di registro per la proroga va versata entro il 31/05/2020. In caso di pagamento annuale e in assenza di adeguamenti del canone l’imposta è pari a 144 euro, (2% del canone). I versamenti delle annualità devono essere effettuati entro le scadenze del 31/05/2021, 31/05/2022 e 31/05/2023.

Cedolare secca

La mancata comunicazione della proroga del regime della cedolare secca non comporta la revoca dell’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l’imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in maniera appropriata.

La proroga può essere comunicata con una delle seguenti modalità:

  • tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)

Cessione

Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo.

L’imposta di registro per le cessioni:

  • senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

In caso di versamento con F24 Elementi identificativiè necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Subentro ex lege

Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo.

L’imposta di registro per le cessioni:

  • senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Subentro ex lege

La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti.

Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E’ opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Risoluzione

Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto.

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Attenzione: L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. L’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca

La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

  • tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);

Rinegoziazione

Si parla di rinegoziazione del canone se le parti del contratto decidono di comune accordo di modificare il canone di locazione o di affitto. L’accordo di modifica del canone, sia in caso di diminuzione che in caso di aumento del canone, può essere comunicato all’Agenzia delle Entrate direttamente utilizzando, se si è in possesso del codice Pin, i servizi telematici dell’Agenzia.

Si ricorda che la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione (e non di affitto), è esente dall’imposta di registro e di bollo, e non è obbligatorio comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.

L’ esenzione spetta anche nell’ipotesi in cui le parti concordino la riduzione del canone solo per un periodo limitato rispetto alla durata del contratto.

L’ adempimento può essere effettuato direttamente e senza costi in via telematica con il modello RLI, anche mediante l’utilizzo della procedura WEB che si trova nell’area autenticata del singolo contribuente (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/area-riservata) cui si accede tramite le credenziali SPID o con il PIN dei servizi telematici dell’Agenzia.

La comunicazione della riduzione consente di indicare correttamente nella dichiarazione dei redditi la corrispondente diminuzione del reddito da locazione senza incorrere in successive richieste di documentazione.

Se invece, successivamente alla registrazione dell’accordo che prevede la riduzione del canone per l’intera durata contrattuale, il canone viene riportato al valore inizialmente pattuito, il nuovo atto è soggetto a tassazione, e deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate.

L’accordo di rinegoziazione del canone in aumento, nel caso in cui dia luogo a un’ulteriore liquidazione dell’imposta per il contratto di locazione già registrato, rientra tra gli eventi che devono essere comunicati all’amministrazione finanziaria entro 20 giorni.

Come si paga

Addebito su conto corrente

Il versamento delle imposte di registro relative agli adempimenti successivi alla prima registrazione dei contratti di locazione effettuati mediante i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) avviene tramite richiesta di addebito su conto corrente.

Modello F24 Elementi identificativi

E’ la modalità ordinaria di versamento delle imposte di registro per i contratti di locazione. Di seguito sono fornite le istruzioni per la compilazione del modello per i versamenti delle imposte di registro relative agli adempimenti successivi alla prima registrazione.

Le istruzioni per la compilazione del modello F24 Elementi identificativi per la registrazione di un contratto di locazione o affitto sono invece disponibili al seguente link: Istruzioni per la compilazione del modello F24 Elementi identificativi.

Sezione contribuente

  • Codice fiscale, dati anagrafici e domicilio fiscale: inserire il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto, parte del contratto, che effettua il versamento

Sezione erario ed altro

  • Codice ufficio: non compilare

Tabella dei codici tributo locazione e affitto di beni immobili

  • Codice: 1501 | Denominazione: Imposta di Registro per annualità successive

Elementi identificativi:

In alternativa al codice identificativo del contratto, nel campo “Elementi identificativi” è possibile inserire un codice di 16 caratteri formato nel modo seguente:

  • caratteri da 1 a 3 — codice ufficio presso il quale è stato registrato il contratto

Esempio: contratto di locazione registrato presso l’Ufficio territoriale con codice ufficio TMD; estremi di registrazione anno 2013, serie 3, numero 10725, sottonumero non presente. La stringa da inserire nel campo Elementi identificativi è “TMD1303010725000”.

Locazioni

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